胡葆森构建第四条“资本通道” | 深读

建业集团董事长胡葆森

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

分拆物业成功上市后，胡葆森又对代建业务动刀了，这次的目标还是港交所。

11月10日，建业地产（00832.HK）公告称，拟分拆CENTRAL CHINA MANAGEMENT COMPANY LIMITED（简称“CCMC”，即“中原建业”）于联交所主板独立上市。

当天晚上，中原建业向港交所递交招股书，工银国际、建银国际担任联席保荐人。

招股书显示，中原建业是建业地产旗下代建公司。目前，建业地产100%控股中原建业，胡葆森通过恩辉持有建业地产72.31%股权，是中原建业的实际控制人。

但在分拆完成后，建业地产将不再是中原建业的股东，二者之间将不存在股权关系。胡葆森将通过恩辉直接持有中原建业的股权，至于具体持股比例，待分拆完成后才能知晓。届时，胡葆森在继建业地产、筑友智造和建业新生活之后，将拥有第四个港资平台。

目前港股仅有绿城管理一家代建公司，如能顺利上市，中原建业将是第二只代建股。

在建业新生活上市时，胡葆森曾表示，“目前已经有了三个资本通道，当然可能还会有第四条、第五条，我们要把河南的市场、老百姓的需求和资本市场打通，让钱源源不断地流回河南”。

如今，他正在打造第四条资本通道。

业务区域：集中于河南

2015年11月，中原建业获得首份房地产代建合约，由此开始涉足地产代建业务，并于2016年将其发展为独立于建业地产其他业务的独立业务。

此后，中原建业业务快速增长，在管项目数量从2017年初的33个增长至2020年6月底的182个，建筑面积也从630万平方米增长至2400万平方米，业务规模约为绿城管理的30%，截至2020年6月底，绿城管理代建268个项目，合约项目总建筑面积7331万平方米。

中原建业的业务主要集中于河南。招股书显示，其182个在管项目中共有174个项目位于河南省，在管总建筑面积约2310万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市；其余的91.84万在管建筑面积，主要分布在河北、山西、陝西、新疆及海南等五个省的8个项目。

下一步，中原建业计划将业务逐步扩展至河南省相邻省份，如山东、湖北、江苏及安徽等省份，以期提升来自河南省外的收益贡献。

目前，中原建业的主要代建业务是住宅物业，其他类型的代建项目，如城市综合体、购物中心、办公大楼等非住宅物业较少。截至6月30日，中原建业共有四个商业物业代建项目，总建筑面积约为30.78万平方米。

盈利走高：轻资产模式是关键

对于自己的轻资产业务模式，中原建业很满意，这一点从招股书中可以明晰感知到，如“独特的轻资产业务模式在降低风险的同时，推动我们快速增长及进一步提高盈利能力”，类似的话语还有不少。

翻看其往期业绩，也确实如此。招股书显示，在2017年、2018年、2019年及2020年6月30日止六个月里，中原建业分别产生收入3.1亿元、6.76亿元、10.29元及4.81亿元；同期，其净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%，逐年提高。

对此，中原建业做出了解释，其中一个重要因素便是采用直接管理的业务模式，无需与分包商及合作伙伴分摊费用收入。另外，专注于房地产商业代建，地理优势带来的成本效益以及由透明费率支持的定价能力，也是其实现较高净利率的关键所在。

总体来看，主要取决于轻资产业务模式所带来的优势。与传统房地产开发商需要大额资金进行土地收购相反，轻资产业务模式对于资本需求较低，使得中原建业在扩展的同时，还能维持收益及利润的快速增长。

但是，这种业务增长和净利率水平之后无法保证，中原建业在风险因素中交代的很清楚，从外部大环境看，大本营河南的生产总值增速近几年有所放缓，代建市场的竞争也在加剧；从内部看，中原建业正在走出河南，进入新的区域“水土不服”也是有可能的，诸如此类的因素，是其在之后的发展中，不得不面对的问题。

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