区域格局重塑 上海土拍市场洼地补涨

  今年下半年以来，上海土拍市场一反常态，呈现出近几年难得一见的火热局面。纯住宅地块的出让，更是多次上演数家房企围猎一幅地块的场景，土拍溢价率亦逐渐走高，不少地块楼板价已经脱离环线的限制，上海的房价划分标准似乎面临着被改写的局面。

  杨浦宅地拍出高价

  10月29日，杨浦区定海社区D1-5 地块（定海路街道152街坊）以竞价招标方式出让。这幅住宅用地东至爱国路，南至顺平路，西至D1-4地块，北至周家嘴路，出让面积12125.5平方米，容积率2.5，地块起始价187946万元。

  最终，融创中国联合上海城建，用合资公司上海瑞钏置业有限公司以总价21.46亿元竞得该地块，溢价率为14.20%，成交楼板价为70808元/平方米。

  值得一提的是，就在地块东南侧，7月9日，龙光经过77轮竞价，以总价238180万元竞得杨浦区定海社区D5-1地块，楼面价65441元/平方米。

  相隔3个多月的时间，杨浦定海社区的宅地楼板价就提升了8.2%。

  单从楼面地价推算，这两幅地块之上所开发的楼盘，大概率都是10万+的项目，而从地理位置来看，两幅地块都是内中环地块。

  外围板块频现高溢价

  除了上述市区宅地，上海相对外围的宅地楼板价也不断走高，逐渐脱离环线的限制。

  浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块，在经历230余轮的大战后，被华侨城以50.01亿元收入囊中，4.4万元/平方米的楼板价，也让该地块成为唐镇新“地王”；奉贤区奉贤新城12单元02A-09A区域地块，被上海建都房地产开发有限公司以11.8亿元总价竞得，成交楼板价22578元/平方米，溢价率29%，创近3年来新高；华发经过162轮竞价，以64.35亿元的总价斩获闵行颛桥宅地，成交楼板价40558元/平方米，溢价率46.41%；旭辉融信联合体以45.23亿元的总价竞得闵行区七宝镇的古美北社区S110501单元27-01地块溢价率40.55%，成交楼板价为54814元/平方米。

  此外，临港板块在今年也成为上海土拍市场的焦点。单六月份，临港就有4幅普通商品住房用地和4幅商住用地入市，且今年溢价率最高的宅地就位于临港，溢价率为53.13%。

  房价格局或改写

  世邦魏理仕中国区战略顾问部主管陈学海对《东地产财经周刊》记者表示，上海目前已经进入后疫情阶段，经济基本面持续向好，经济活力的加快复苏、政府的开闸放量、以及系列利好政策的出台，共同拉动了投资。更为重要的是，重大战略的落地以及重点战略板块规划的发布，有效增强了房企的投资信心。以临港板块为例，自去年自贸区临港新片区揭牌到今年年中《临港2035》公示，国家战略在规划层面的落地，为市场注入了强心剂，有效推动了临港成为今年以来上海土地市场最为活跃的板块之一。

  第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可也认为，随着非传统中心城区基础设施建设完善、商办市场提升，这些区域的职住环境趋向成熟，城市的多中心发展会带动价格洼地的房价逐步上升。

  “区位和地段仍是影响房价的主要因素。但随着新一轮的产业空间布局重构、以及消费者生活方式的转变，产城融合的重要性不断提升，产业高度集聚的板块往往会相应产生大量的居住需求，这在一定程度上改变了上海的房价格局。”

  陈学海认为，纵观今年上半年溢价率超过10%的商品住宅用地，主要集中在临港、嘉定、青浦等产业高度集聚的片区。这也在一定程度上反映出，政府对于区域的产业规划与培育，正在深刻改变区域的发展状况。

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