广州楼市:未来买房不转变思维,你就会容易吃亏

来源：智能家居时间：2020-11-15 00:05

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提问：广叔你好，广府一号我看了一下120平的户型，还挺喜欢的，容积率低，靠山空气好，户型双阳台对流，车位1：2充足，私梯入户，对比大壮名城的120平户型，也便宜很多。只是交通和周边没有大壮成熟，请问从投资的性价比上来看，哪一个高一些？广府周边如果开发好，未来有前景吗？他是天河智慧城和黄埔科学城的交汇处

回答：你好，广府一号环境确实不错的，本月底开盘，吹风价4.6，从价格上看跟大壮相差不了多少。从片区发看广府一号北向多民房和山地，配套一般，发展尚需时间。大壮在科学城的核心区域，配套要更好一些。

总的来说，两个盘都可以入，自住喜欢广府一号也可以买，纯投资建议选大壮。因为投资讲究的是确定性，哪个标的的确定性更高，胜率自然更高。

提问：您好广叔，我最近卖了石井金碧新城2楼，还有萝岗实地常春藤，套了500万。家庭每个月有稳定收入20万。自住房产是白云区岭南新世界4房，无贷款，短期不会卖，因为小朋友读书。1，卖了两套置换，释放了我老公名额，本来打算在白云区岭南新世界旧区买三房给我父母两个人住，投资加保值。但是岭南旧区有点旧，而且价格北向的都要4.3万，难以下手。是否买两房算了？2，我们仍有资金，你认为是否可以考虑继续投资萝岗？但是萝岗万科东荟城等楼盘，也逼近4万，还有投资价值吗？3，房叔有哪些建议，我们考虑升值。过四年小朋友读完小学后，卖了投资的房产，置换别墅。白云区附近有哪些别墅盘推荐？

回答：1、岭南新世界可以考虑，最好是3房。

2、萝岗可以继续投资，未来还有潜力的。

3、白云区的别墅自住可以考虑，投资价值一般，有一点点错配。具体参见内部分享！

提问：广叔你好，您怎么看广州天河美林海岸花园的未来房价，还有南沙的房子已经涨了一波，现在跟进会不会接盘？

回答：你好。美林海岸，2003年左右建，花园社区，离地铁不是很近，但地理位置还不错，旁边是金融城；可以看江景，属刚改房，学位员村小学一般，综合看自住+投资可以考虑，能略微跑赢大盘一点点。南沙这一波都是炒房客的多，短期是有站岗的风险，中长期持有可以入。

提问：广叔，你好，想咨询下广州恒大冠珺之光的公寓是否值得投资？

回答：你好。公寓一直不建议。最近看冠珺之光的“韭菜”非常多，从现场的车牌看，多是外地车牌。很多人说冠珺之光有足球场，足球场能当饭吃？不看看周围环境，配套，片区未来发展？有人说有南站商务区，南站商务定位自2011年规划以来，各种控规、调规，前前后后折腾了几年，才整出一个奥园，和后面的万科。如果有闲钱，觉得搏一搏也没事，那可以入，但风险很大，主要是产业问题，片区发展存在不确定性，而且公寓产品真心不咋地。

提问：广叔好，如何判断区域价值寻找潜力盘？

回答：1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行。

2、新区：这里边啥都没有，新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是最佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。

新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞学府景观居住区＞滨江水系区＞产业园区

3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占绝对优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是最好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价

最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。在这里挑选一个隐形潜力地段，技巧还是要有的，具体详见内部分享。

提问：广叔你好，首付60多万，现在买新塘的大三房一手房好(合生湖山国际，翡翠绿洲)，还是买黄埔的二手二房好啊，知识城太远了，不太考虑，长岭居太远了，性价比也不高，有点纠结，麻烦帮我分析下，谢谢！

回答：你好，有广州房票，就买老黄埔的，这个肯定的，直接买二手没问题，买一个200-250万左右的两房，用一点杠杆没有房票，才去新塘看房和买入

提问：你好广叔，我个人有海景房需求，想请教一下，佳兆业山海湾这个项目怎么样？是否值得入手，另外华润小径湾项目最近推出特价工抵房，9千的均价，后期会不会有其他隐患，谢谢

回答：你好，华润小径湾9000的特价房源，应该是后排无海景户型，小径湾胜在配套完善，和深圳距离适中。如果有自住需求，资金实力较强，又喜欢海景，就花高价买二手一线海景房，如果资金有限，买特价房一样ok，同样享受小区配套和海岸线资源。佳兆业山海湾距深圳太远，配套较弱，二手市场不活跃，不建议选择。

提问：你好广叔，我特别相信买错一个地方要，5-10年后就不是一个等级了。10年入手观澜招商澜园双拼户型，当时还能在南山买个不错的房子，现在就只能买个小房了，很后悔。最近弄到一个房票，可以入手一个首付5层总价500万左右的房子，中介推荐了南山的几个房子，雷公岭住宅A，64平，536万；南光花园，47平，408万；中润百分百，43平，460万；金钟大厦，38平，500万。请问这几个房子是否可以入手？还是选择福田或者宝安或者打光明新盘，纯投资，刚关注楼市两个星期，不知道有没有笋盘推荐，可以让我少走弯路。

回答：你好，雷公岭自住体验差，博旧改机会成本太高，不建议买。南光花园商圈老化，暗厅，超小次卧，目前的价格已经不低了。总价500万，如果可以长持，建议光明沙井打新，或者买南山的次新盘，比较推荐松坪村三期。松坪村三期，位于深圳市南山区高新科技园北区东侧，东邻大沙河山野公园，地理位置优越。但小板块却被京港澳、沙河西、北环围绕，优缺点显而易见。 2012年建成入住，小区分为东西区各五栋。花园社区，园林设计，在寸土寸金的南山区还稍显阔绰。东区花园略小于西区，生活氛围好，小区人车分流，停车位充足，南山少有的不用担心停车位的刚需小区。整个小区围绕群芳街，各种生活必要的社区配置便利齐全，满足日常需求，但并不高端。

松坪村三期入住率高达100%，因为其地处科技园片区的绝佳区位优势，现在无论是业主还是租户都以科技园片区的年轻白领为主。宝深路、广深高速和沙河西路这几条主干道，车流量大比较拥堵，还有一点需要注意的是东区可能会受到噪音干扰。小区附近规划有地铁13号线松坪站，距离小区1.3公里不算近，公共交通方面目前还是依赖于公交车。最后，我认为新政是给真刚需一次难得上车机会，满五唯一的房源势必会有一些小幅上涨，并加速消化，购买力回归前，且行且珍惜！即将进入年底，部分急用钱的业主会降价急售，存在淘笋机会。此外也可以关注法拍房，运气不错可以捡个漏。

提问：您好广叔，首期220，总价440万左右，纯投资，不自住，是应该买南山40平之内小两房或一房，还是应该买龙岗坪山在建地铁口90平三房

回答：你好，440万现在有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

提问：你好广叔，宝安西乡海城路湾美花园（圣拿威）135平双拼房从投资兼住的角度是不是要卖掉，南北通透很舒服，两个房产证都是我一个人的名字，卖掉后也是一个名额，去买西丽宝能城楼王255平的，是不是值得，要不要卖？卖了只能打新

回答：你好，我认为你不缺钱，但缺投资意识。如果只考虑自住就什么都不用说了，圣拿威的双拼住着就很好。如果考虑投资，圣拿威的双拼肯定要出，双拼本来就在慢慢跑输，经过深圳湾业主这一闹，跑输只会更快。卖了之后花三千多万去买255平的宝能城，我只能说你真有钱真任性。先出圣拿威吧，出完后不知道该打新还是买二手，再来找我。

提问：您好广叔，想了解下前海港湾花园这个盘值得继续持有么？5号线地铁很快就要开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，比较吵，去年730之前入手的，现在基本上是亏的。

回答：你好，前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段和学区都很好了，继续持有吧。去年赶上730严控，很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

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