华润万象生活赴港IPO,商业物业撑起半边天 | 深读

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

恒大物业的上市时间已确定，12月2日正式登陆港交所。紧接着，华润万象生活大概率也会在港交所挂牌上市。

昨日，华润置地(01109.HK)公告，建议分拆华润万象生活上市，并指出华润置地股东每持有130股，可认购1股华润万象生活预留股份。

今日（11月24日），华润万象生活赴港IPO的更多的内幕信息被传出，称其香港IPO将发行5.5亿股股票，招股价范围设定在18.6-22.3港元，集资将超过10亿美元，可能高达16亿美元(约124亿港元)。

并且还指出，华润万象生活的公开发售时间为11月25日至12月1日，预计12月1日定价，12月9日上市。

此次IPO，华润万象生活计划引入7名基石投资者，分别是新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、平安、Cephei、Matthews（铭基国际投资公司）、中国国有企业结构调整基金及GLP，共认购其6.5亿美元 (约50.38亿港元)股份。

消息虽多，但可以确定的是，华润万象生活预计在12月完成上市。这一点，华润置地已向媒体确认。

三个附属公司，分管全部业务

在8月底递交招股书之前，华润万象生活完成重组，由华润置地100%持有，旗下主要有三大附属公司经营其主要业务，分别是华润万象深圳（提供商业运营服务）、华润物业科技（提供物业管理）、华润润欣商业管理（提供商业分租服务）。

目前，华润万象生活的服务业态主要分为三大类：住宅物业、购物中心和写字楼，这样的业态构成与母公司华润置地的发展历程相关。

1994年，当时华润集团并购华远地产（华润置地前身）并开展物业开发、投资及管理业务，其后重组成为华润置地。由此，华润万象生活作为其一部分，开始为其所开发的物业提供物业管理服务。

2000年，华润置地开始建设第一个“万象城”购物中心项目——深圳万象城，华润万象生活也由此展开筹备以“万象”品牌提供商业运营管理服务；2004年，深圳万象城开业，华润万象生活确立了以“万象”品牌提供商业运营管理服务。

之后的2005年，华润置地收购华润集团若干物业，包括北京华润大厦、上海华润时代广场及深圳华润中心，自此华润万象生活开启写字楼物业管理服务。

华润万象生活的三大物业服务业态由此形成，此后管理规模逐渐扩大，截至2020年6月30日，物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业营运服务的购物中心建筑面积约560万平方米，合计约1.116亿平方米。

从管理规模来看，华润万象生活与刚刚上市的融创服务相近，但略高于融创服务。截至2020年5月31日，融创服务在管面积约1亿平方米。

在已上市36的物企当中，在管面积超过1亿平方米的还有彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业和金科服务。

商业物业，撑起半边天

背靠华润集团及华润置地，是华润万象生活的一大优势，其所管理的住宅和其他非商业物业的在管建筑面积和收入，主要来自于华润集团及华润置地所开发的物业。

聆讯后资料显示，截至2020年6月30日，华润万象生活在全国共管理502个住宅及其他非商业物业项目，在管建筑面积为9750万平方米；而来自华润集团及华润置地的项目为405个，占在管面积的81.6%。

商业运营及物业管理服务板块（购物中心和写字楼），也是如此。以写字楼为例，截至2020年6月30日，华润万象生活为73栋写字楼提供物业管理服务，在管总建筑面积510万平方米，其中来自华润集团及华润置地开发的在管面积占比为95.4%。

据了解，华润置地最初透露分拆计划时，物业管理和商业管理是分开筹划的，但最终华润万象生活计划将住宅、写字楼、商业等物业服务一同打包上市，上市主体的名称从“华润物业科技”确定为“华润万象生活”。

有市场人士分析道，华润最终选择物管+商管打包上市，与宝龙商业的选择相同，有利于其估值提升。虽然商管板块体量没有住宅板块大，但对其整体收入贡献颇多。

招股书显示，截至2020年6月，华润万象生活总收入为31.34亿元，其中商业运营及物业管理服务占比为46.4%，撑起了业绩收入的半边天。

而且，商业物业板块也是华润万象生活此次赴港IPO的一大亮点。根据弗若斯特沙利文的资料，按2020年上半年购物中心运营服务市场收入计算，华润万象生活在全国所有购物中心运营服务供应商中位居第二。

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