刘强东“大战”左晖虚实

  家住广州番禺区的李华（化名）发现家门口商业街的一家中介，突然改头换面了。标牌变成了熟悉的“京东红”，原来的“德珹地产”被硕大的“好房京选”取而代之，前者以授权合作商的身份加入后者。

  走在广州街头，这样“京东红”的中介标牌越来越普遍。不止是番禺区，广州各区也接连出现多家“好房京选”。他心里颇有些疑惑，京东也开始杀入中介江湖？

  京东确实进军房产中介了。10月28日，京东房产宣布，“好房京选”线下品牌正式落地，它是京东实现线上线下一体化布局的线下门店。截至十月底，好房京选已在广州、东莞、惠州、天津等地开设800多家门店，其中广州就有500多家。

  事实上，不止是京东。今年8月，左晖旗下的贝壳找房上市，首日大涨87%，在资本市场投下一枚深水炸弹。截止12月8日，贝壳总市值达772.93亿美元，超过万科、恒大。

  眼下，随着房产中介行业的“钱景”愈加清晰，各路人马争相涌入中介赛道，试图分一杯羹。

  披着京东“外衣”

  “好房京选”是一个怎样的新物种？为何它能在短短几月内扩张近千家门店？

  公开资料显示，好房京选是京东全球唯一制定房产服务和生活周边产品的线下店。

  广州番禺区一家“好房京选”的中介人员告诉乐居财经，他们房屋租赁、新房买卖、二手房买卖等业务均有涉及，“之前为德珹地产门店，加盟好房京选后，已归京东好房京选旗下。而好房京选除了提供品牌支持，还会提供内部管理标准体系等。”

  据悉，京东与传统线下中介门店合作，除对其进行整合、改造，同一门头和服务标准外，还深入房产交易链条的不同环节，建立统一的交易服务体系。京东房地产业务部总经理曾伏虎称，好房京选的核心模式是为合作伙伴提供品牌、流量、运营、系统等方面支持。

  工商资料显示，“好房京选”为刘强东控制的北京京东叁佰陆拾度电子商务有限公司注册的商标，同名产品和品牌则由上海好房京选网络科技有限公司（简称“好房京选”）运营。

  有趣的是，好房京选虽然用的是京东的名头，但从股权上看，却未见京东和刘强东的身影，大佬另有其人。

  成立于2019年7月2日的好房京选，注册资本2000万元，由凯盈集团旗下子公司广东易房圈地产服务有限公司（简称“易房圈”）100%控股。3个月后，好房京选正式成为京东指定房产服务和生活周边产品线下数字云场景。

  同年11月，易房圈与东莞市天宇网络技术股份有限公司（简称“天宇网络”）达成合作，共同打造京东智慧社区+好房京选房地产新交易模式。

  据了解，天宇网络为东莞地区一家房地产服务商，2009年由贺军创立，主要业务为房地产营销服务和平台信息服务。

  “搭”上易房圈和好房京选后，天宇网络发生了“大洗牌”。

  2月，天宇网络以62.76万元全资收购易房圈，由此获得好房京选100%股权。同时，天宇网络成立5家全资子公司，并获得京东J社区、好房京选、智慧物业全国独家运营权。

  紧接着，贺军及深圳天铖投资企业（有限合伙）（简称“天铖投资”）减持天宇网络股份，东莞凯歌文化传播有限公司、广东京房科技发展有限公司、广东易选投资咨询有限公司、凯盈房地产顾问集团有限公司、翁伟滨等顺势进入。

  变更后，贺军持有天宇网络54.81%的股份，仍为大股东；二股东天铖投资持有16.32%的股份。贺军、黄映霞夫妇又各拥有天铖投资50%的股份。穿透可知，贺军为好房京选的最终受益人和实际控制人，持股62.97%。

  伴随股东变更，天宇网络上半年出现了一系列人事变动。贺军辞任总经理，多位原高管离任，张哲、付华东、龙惠英等凯盈集团和易房圈高管则进入公司，任副董事长、总经理和副总经理等职。

  背后神秘大佬

  贺军和天宇网络在东莞房产界并非等闲之辈。

  出生于1982年的贺军，2004年毕业于中山大学法律系。毕业后，他顺利考上广州市公务员。但仅3个月后，贺军就匆匆离职，在他看来，“如果这样的生活继续下去，整个人都会废掉。”

  2007年，贺军进入东莞一家专门为房地产商做数据营销的网络公司，岗位从经理一路升至公司副总。两年后，他注册了天宇网络，辞职创业。

  创业之初，天宇网络是为房地产商做数据营销。2012年，天宇网络开始转型，与房地产商和中介合作，并从中获取佣金。

  随着业务步入正轨，天宇网络卖出的房子和获得的佣金越来越多，房地产商就开始“赖账”，认为天宇网络带的客人是在楼盘截的。由此，触发了贺军的“二次创业”。

  他决定开发一套线上系统，将所有流程正规化、标准化。不久，天宇网络第一款互联网产品——新房网上线，主营业务为新房、二手房和租房交易。2015年，1万多名线下房屋中介注册为天宇网络的新房网线上经纪人，占整个东莞线下经纪人的80%。

  当年，天宇网络共成交了6600多套房子，价值60亿元，约占整个东莞新房销售额的10%，而彼时天宇网络员工只有20多人。2016年，天宇网络在新三板挂牌上市。

  但上市后的天宇网络，业绩并不“亮眼”，营收停滞不前，净利润则犹如“过山车”。2017年，天宇网络营收0.51亿元，同比增长53.41%，但之后连续两年营收仅0.34亿元，又跌回2016年的水平。

  2017年-2019年，其净利润分别为707.36万元、142.04万元、238.79万元，分别同比上涨89.87%、-79.92%、68.11%。整体来看，两年间净利润大幅缩水。

  巨头的“算盘”

  京东进军地产之心已久。

  早在2017年，京东就上线房产电商平台“京东房产”，开始与开发商、服务商达成合作，建立自己的房产朋友圈。2018年9月，京东又上线了“京东直租”业务。

  不过总体来说，这三年京东在房地产领域的探索之路较为“艰难”。

  如果说，此前京东还只是作为流量平台的角色与开发商合作，那么今年以来，京东的一系列操作就充分突显其真正切入房地产销售领域的意图。

  今年5月底，京东上线“自营房产”业务，可在线上为用户提供线上选房、线上下订和交易的功能，以及甄选房源、独家优惠、价格保护、无理由退订等特色服务。曾伏虎表示，自营的核心就是挣差价。市场有声音称，京东有“中介化”的意图。

  不过，京东房产同时也在布局线下门店。5月底，好房京选首站落地东莞，有百家线下地产中介加盟。此后，好房京选在广州、东莞、惠州、天津迅速扩张。直到10月28日，京东房产“好房京选”线下品牌正式官宣落地。

  无独有偶。前几日，另一家行业巨头恒大的新闻也刷爆了地产朋友圈。

  11月以来，恒大“房车宝”向各地房产中介公司伸出“橄榄枝”，寻求合作。

  房车宝为门店提供5-8万元的现金、5-20万房车宝公司的期权、最高10万元的门店借款额度、免费的VI及装修费用、最高2年的运营管理免收期、门店运营支持（房、客、培训等）等，以换取门店51%的股权合作。合作期间，门店经营自由，利润自行分配。

  “行业里的都谈了一轮。”有业内人士透露。目前，温州万豪地产、厦门华恒置业、广州房道网、甬旺房产、惠州好房易购等均已宣布引进恒大房车宝为股东。

  据了解，房车宝集团有限公司成立于今年2月28日，原名“恒大宝有限公司”，注册资金30亿元。8月，恒大宝正式更名房车宝。截至12月8日，房车宝集团旗下投资控股的企业已达225家，主要分布在三四线城市。

  京东和恒大，一个是互联网大佬，一个是房企巨头，尽管分属不同行业，却殊途同归，汇聚在房产中介这一赛道。

  大佬们为何纷纷涌入房产中介赛道？抢占线下中介门店有何考量？有贝壳找房在前，这些后来者能否居上？

  房地产和互联网研究院创始人相国良分析称，各行业巨头布局房产中介，或是受到贝壳找房上市的“刺激”。贝壳上市，让市场看到了这一行业以及线下闭环的巨大价值。

  尽管曾伏虎强调，京东房产一直在走自己的路，但他也不否认贝壳找房给予的动力，“贝壳搞成了，很不错，于是大家都开始学了，行业就是需要带头人。”

  在相国良看来，京东拓展线下品牌门店，是基于商业化的考量。此前，京东在房产线上销售领域已有尝试，发现纯线上场景和机会并不多，贝壳上市让他们看到了线下闭环的价值。

  京东拥有较好的品牌力，以加盟方式做线下业务拓展，从而获得收益，这是一条看似可以商业化的路径。“不过短期来看，把品牌授权出去，适当获得商业化变现，是没问题的。但从长期来看，价值不大。”相国良称。恒大入局，则是另一种模式，属于资本驱动型。

  在鱼龙混杂的中介行业，任何”后来者“都需沉下心来，慢慢经营，长期积累。

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