2021年，苏家屯头部产品房价将冲击1.5万

沈阳楼市 丨作者 / 二哥团队

1周前，我们出了一篇文章，苏家屯房价破万成常态，详情可阅读；

会展中心板块出新地最高限价5400元/建筑平方米，苏家屯房价破“万”成常态

12月11日，沈阳土地市场三地块出让，我们先讲一下昨日土拍的结果；

1、蕙兰五街东凤果路北地块”以土地成交单价5400元/建筑平方米，成交总价约8.85亿元，及500平地块范围内产权无偿移交政府租赁住房，附加无偿代建佟沟污水处理厂项目要求条件，被中海成功竞得。

2、烟厂宿舍地块被宝地以土地成交单价7050元/建筑平方米的价格竞得，成交总价约2.69亿元。

3、巴山路南地块以土地成交单价8010元/建筑平方米，成交总价约10.25亿元，被旭辉竞得。

烟厂宿舍地块和巴山路南地块虽然位于城市核心位置，但是今天的风头还是被苏家屯的蕙兰五街东凤果路北地块抢占了。

没错，苏家屯地价5400了，不止5400，该地块500平地块范围内产权无偿移交政府租赁住房，附加无偿代建佟沟污水处理厂项目要求条件，粗略估算，该地块地皮价格也得破6000了。

主编早就强调过，沈阳楼市已经过了盲目发展期，绝不会再出现一头热，当年的浑南沈北就属于一头热，城市发展随着快速路网的修建，地铁轻轨建设，寡头地区高房价，即将迎来的将会是多板块齐头发展，多中心发展，沈阳城市发展不止有一个中心，一些价格洼地将会被高品质住宅快速拉升。

碧桂园、保利、中海对苏家屯蕙兰五街东凤果路北地块的争夺，最终中海胜出，顶价拿地，会展板块居民值得庆祝一下，毕竟这三个房企，中海的溢价率是最高的，2021年奥园楼盘二手房价格将会是最受益的项目。

沈土拍[2020]21号拍卖地块情况说明表显示，宗地编号SJT2020-14，地块名称苏家屯区蕙兰五街东凤果路北地块，四至范围：东至荷花街西侧道路红线，南至凤果路北侧规划红线，西至蕙兰五街东侧规划红线，北至用地界限。

（图片来源：栋察楼市）

土地位于苏家屯区，土地面积78085.95平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于2.1且大于1，商业比例5%-6%，建筑限高80米，出让年限商业40年住宅70年，设定供地状况为净地，土地起拍价格为4800元/建筑平方米，最高限价5400元/建筑平方米。

2018年8月16日，华润置地拿下苏家屯区南京南街东创新路北1号地块，地块容积率不大于2.1且大于1，就是现在的华润置地公元九里，跟昨天中海拿地的容积率指标相同，不同的是商业比例商业比例不大于30%；

由此我们可以预测，中海会展中心项目的规划；

1、洋房、小高产品，低密度园区；

2、预计售价就高层来说，不会低于现阶段华润置地静安府和中粮隆悦祥云，现阶段华润中粮基本都在1.4w的成交价，那么中海新项目年后冲击1.5w也不是没有可能？

沈阳人买房是有“地域歧视”的，在很多老沈阳人心中，沈阳市只有五个区：和平、沈河、皇姑、铁西、大东。弦外之音，别的区都不叫沈阳！

有一种遥远，不是距离远而是心理远；

苏家屯会展中心板块这几年的发展是有目共睹的，作为整个苏区离沈阳最近的版块，城市建设和楼盘扎堆情况，和主城区是没有什么两样的。

该板块的快速发展我们总结了三个原因；

1、大品牌房企的造城运动，品牌的吸附能力是最强的，好的项目、好的规划就能带来高品质的购房群体，先是万科明日之光项目，再是华润公元九里，中粮隆悦祥云和华润静安府，区域高品质房企聚集使得区域价值焕然一新。

2、两大价值高地挤压，会展中心板块有着两大价值高地的辐射带动，长白岛房价高达2万+，那么长白南就成了品质刚需的首选。

浑南新市府有刚需的楼盘高端的价格但是缺乏品质，我称之为非品质刚需，新市府现阶段在售的主要是高端改善，星河湾、华润昭华里、龙湖云颂、郡源紫金桃园等等，那么品质刚需自然被挤压到了新市府西板块。

3、还有会展中心自身的价值点，新南站、自贸区，因此我们购房者对苏家屯区的购房偏见该有所转变了，地价都6000多了，凭什么苏家屯的房子不值钱呢？

楼盘存在即合理，适用不同客户群体，不要再有地域房价歧视，倒回5年前，沈阳二环外都是郊区，你说呢？

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