房地产金融环境未有明显松动 楼市难再现全国性普涨

易居房地产研究院5日发布的一份研究报告显示，上半年房地产业内部金融环境放松幅度不及宏观金融环境，预计未来一两年楼市以局部小行情为主，难现全国性普涨。

作为一个资金密集型行业，房地产业对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。这份报告以2011年以来的6个指标（包括M1、一年期国债收益率等）波动情况为基础，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”和“紧张”。

综合各项指标，报告称，二季度，房地产业外部金融环境回落至“偏松”区间，房地产业内部金融环境则仍在“正常”区间。2018年以来，中央多次强调“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。即使年初疫情发生后，中央仍未放松对房地产的调控，下半年部分热点城市调控政策仍在持续收紧。

报告认为，由于调控政策持续偏紧，2018年以来房地产业内部金融环境指数并未随外部金融环境的好转而明显上升，持续在“正常”区间小幅震荡。

易居研究院研究员沈昕指出，经过几轮涨跌周期的验证，商品房销售面积与金融环境指数，尤其是房地产业内部金融环境指数走向基本一致。房地产业内部金融环境指数目前处于“正常”区间，三季度大概率仍在此区间，预计全国商品房年初累计销售面积同比降幅还将继续收窄，但收窄的幅度将趋缓。

参考历史行情，沈昕指出，当前房地产业内部金融环境与宏观金融环境的关系更像2011年四季度至2012年上半年，宏观金融环境转松而房地产调控未放松，参考2012年-2013年的走势，未来一两年楼市将难再现全国普涨，只是在部分地方出现局部“小行情”。

7月以来，上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳、南京等均进一步收紧了房地产调控政策。沈昕指出，各地楼市一旦过热，相应的调控措施就会出台，预计类似2015-2016年全国各类城市房价轮番上涨情况难以上演。

截至目前，据统计，全国已有十余个城市收紧楼市调控，多地楼市预期转冷。

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