三四线城市,如何割购房者的韭菜?

来源：楼面，已获授权转载

这一轮房价分化，核心城市飞涨，但是三四线城市一片沉寂。

三四线城市今天的落寞，不仅是因为经济的衰落、购买力的羸弱，还有因为三四线城市这一波韭菜割得太凶，房地产迟迟没有成熟。

确实，三四线城市更是房地产的灰色地带，粗野草莽，路子更野。

虽然在这一波房地产扩张中，碧桂园恒大这些大开发商都下沉到了三四线城市，但是他们并没有改变“三四线城市，没有房地产”的现状。

三四线城市开发商路子有多野？

1

烂尾

大家讨伐三四线城市最严重的问题就是：钱房两空，烂尾。

按照预售制度，应该是五证齐全、履行商品房预售资金监管机制。

在三四线城市程序不规范，五证不全，卖房很多都是内购，没有签订规范的商品房交易合同。

由于程序不规范，产权问题不明晰，又缺乏监督机制，开发商财务不透明，极其容易发生转移腾挪销售款，股东抽逃资金，深陷债务和司法漩涡，拆东墙补西墙。

在项目资金链紧张时，甚至还会玩起循环抵押，玩高负债高杠杆，但是又不像那些大开发商一样，具有强大的融资能力，然后就爆雷烂尾了。

买到烂尾楼，即使你打赢官司也是钱房两空。多年以来，每次去到三四线城市，看到成片成片的烂尾，真是触目惊心。

河南济源烂尾楼

钱房两空，半生积蓄打了水漂，成了多少县城家庭一生的梦魇，夜不能寐。

维权、上访、打官司都无用，悲哀又绝望。

2

开发水平低，路子野

三四线城市只是把房子盖起来了，但产品品质真心是不敢恭维（户型设计、小区设计、园林景观、物业服务、城市规划意识）。

当地人的商品房的意识不强，本地房企习惯性“懒政”，就会让外来大房企也想着降标减配。

碧桂园恒大凭着高大上的土豪售楼部，不出错的89平三房两厅两卫、围合式园林景观和音乐喷泉都可以秒杀一众本地房企。

他们认为，只要提供比市场超前一点点的产品与服务就可以了，但不管是产品本身还是推广千万不要太超前，只比本地项目超前一点点就可以了。

肇庆鼎湖碧桂园

而且本地开发商参差不齐，卖建材出身、做酒店出身，甚至还有有黑社会出身、养猪出身，缺乏产品运营的视角。

除了恒大碧桂园，降维打击三四线城市，谁愿意来购买力弱、经济又差的三四线城市烧冷灶？

这么多年来，三四线城市，就像跟房地产创新绝缘了一样。

房地产的创新：太空铝板&玻璃幕墙外立面、户型创新、六重七重园林、全龄化社区...都没有走进三四线城市。因为当地购买力弱，价格抗性很高。

而且更不科学的是，在不缺地的三四线城市，容积率还动辄飚到4.0-5.0，又高又密。

至于负责后期运营的物业，真的不配称之为物业，也就是雇几个保安保洁阿姨看门打扫卫生而已。

三四线城市的小区，毫无规划可言

强龙压不过地头蛇，大房企进入三四线城市时，多少都会被本地房企排外。

尤其是在土地市场，三四线城市土地很少招拍挂，大都是定向出让，大房企很难占到便宜。

而且这些本地房企，大都是80年代、90年、21世纪初就早早囤好了地，硬生生捂地捂了几十年。像东莞的中天、中山的大信、惠州的太东，都是珠三角有名的地头蛇。

其中，中山的土地症结是非常严重的，例如东区在售的敏捷项目，土地产权只剩50多年，而中山很多项目甚至只剩40多年的产权时间，全都是因为开发商囤地,真是割购房者的韭菜啊。

在三四线城市不仅仅是产品品质低下的问题，还有可能是：烂尾楼、内购卷钱跑路、五证不全没有房产证、囤地，导致住宅产权只剩下四五十年、房子质量差物业不作为、承诺的学校商场没有盖...三四线城市的雷真的是一个个连着，排都排不完。

3

购房者没有商品房意识

购房者的产品意识还很薄弱，不懂挑好产品，新房癌严重，不接受二手次新房。

一旦产品出问题，遇到无良开发商，老百姓不大敢闹事，毕竟政商关系复杂，最多就是维权拉个横幅，至于打官司，那是不敢的。

小城市的人也不像大城市一样维权意识强，大多是想着胳膊拧不过大腿，认栽。

4

盘根错节的政商关系

在三四线城市生活过的人，想必都会清楚那是一个什么样的营商环境。

从行政层到决策层，大部分都是人浮于事、草草了事。小房企也没有什么执行效率和创新能力。

而且小城市盘根错节的关系网，抗拒市场化的变革，还纵容开发商。

三四线城市终究是个关系大于规则的社会，太缺乏市场经济思想。

所以我走过的很多三四线城市基本都有各种各样的问题。

漳州：疯狂旅居概念，抬高海景房溢价，空置严重

济源：烂尾楼多，开发商眼高手低，妄想搞个百万平方米综合体

江门：城市规划差，城市界面乱，城市外立面质感差

中山：产业升级失速，囤地不开发，导致城建效率低下

惠州：天量供应，不停地种房子，饮鸩止渴的路子

潮州：浪费韩江的江景，没有把资源最大化利用，开发水平很低

在这一波轰轰烈烈的中国城市化中，房地产作为最暴利的行业，基本上有钱有权都会想横插一脚，粗放草莽，行业问题重重。

而在三四线城市，由于其闭塞、传统，形成了这种野路子的房地产生态。

你作为购房者，千万要头脑清楚，不要去填这个坑。

在中国城市分化的趋势下，这个灰色地带，越来越难见到光明。

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