泰禾自救160天：密集沟通债权人 已有项目实现债务重组

这场自救行动，已令外界看到问题解决的曙光，但泰禾能否最终安全靠岸，仍需进一步观察。

一度濒临死亡边缘的泰禾，正在努力抓住最后一根求生稻草。

2020年7月31日，泰禾与万科签订协议，万科拟以24.3亿元入股泰禾，并持有19.9%的股份。这份协议将在泰禾制定有效的债务重组方案后生效。尽管并不直接介入泰禾的庞大债务，但万科施以援手后，仍为泰禾赢得了宝贵的喘息时间。

如今距离这份协议的签订已经超过5个月，在这160多天里，泰禾的自救行动全面展开。

公开信息显示，去年12月，泰禾先后有两笔债务获得展期，其中就包括长城资产的一笔120亿元债务，涉及泰禾深圳院子和坪山泰禾中央广场两个项目。

21世纪经济报道记者还独家获悉，泰禾早已与兴业银行(601166,股吧)就债务重组问题签订备忘录，另一家重要债主东方资产，也已就债务重组问题达成一致，并已介入到项目层面。此外，泰禾与其他债权方的沟通，也在紧锣密鼓地进行中。

在项目处置中，经过与债权人达成一致，泰禾提出了“封闭管理”的方法，即项目层面的融资、销售等资金流动，完全用于项目本身的自运转，而不必受公司整体经营状况的影响。

近几个月来，泰禾旗下的多个项目已陆续实现复工和交付，体现出自救的成果。

但问题并未全部解决。此前，四川信托因40亿元债务违约将泰禾诉诸法庭，说明与债权人的谈判并不都是顺利的。且在2021年，泰禾仍有大量债务到期。

这场自救行动，已令外界看到问题解决的曙光，但泰禾能否最终安全靠岸，仍需进一步观察。

债务重组“分而治之”

泰禾的自救行动大致可分为三个方面：债务谈判、资产处置、公司内控。其中，债务问题的解决是重中之重。

21世纪经济报道记者了解到，早在2020年9月，福建省的政府部门就已经召开了关于解决泰禾债务问题的专题会议，除泰禾外，还有一些金融机构参会。政府部门引用“六稳六保”中“保市场主体”的说法，协调各方达成共识。

据悉，泰禾方面及泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森本人一直保持着与政府部门的沟通频率，其中不仅包括福建省相关的主管部门，还有公司项目所在城市的区级政府部门。

与金融机构的沟通同样维持着高频率。黄其森一度常住在北京金融街(000402,股吧)的一家酒店中，目的是方便与金融机构进行沟通。

从事情进展来看，泰禾与各方的密集沟通，收到了一定的效果。

2020年12月18日和12月22日，泰禾先后发布两份公告称，与民生银行(600016,股吧)、长城资产达成债务展期协议。前者涉及一笔18亿元的贷款，从2020年12月20日展期至2022年6月10日，对应珠海泰禾中央广场项目；后者涉及120亿元贷款，从2020年4月18日展期至2023年12月18日，对应深圳院子、坪山泰禾中央广场两个项目。

除此之外，一些进展并未披露。21世纪经济报道记者了解到，兴业银行早先已与泰禾就债务重组问题签订备忘录，但具体内容不详。

记者还从泰禾福州某项目处了解到，项目已与资管方东方资产签订债务重组协议。在获得资金补充后，项目已实现复工。

虽然总体的债务处置方案并未推出，但泰禾项目层面的债务重组已经展开。据不完全了解，在实现债务重组后，泰禾位于上海、深圳、福州等城市的部分项目已有债权人或合作方介入。

有投行人士向21世纪经济报道记者分析，泰禾的债务规模较大，债权人也比较多，并分散在不同的项目上。这种“分而治之”的解决方式，要比一揽子解决更为实际，“从单个项目入手，有助于质量较好的项目率先实现运转，债权人的问题能得到缓解，也能解决购房者的担忧。”

此外，未受到债务问题波及的项目，也在加紧建设和销售。

为盘活项目，经过与债权人达成一致，泰禾提出了“封闭管理”的方法，即项目层面的融资、销售等资金流动，完全用于项目本身的自运转，而不必受公司整体经营状况的影响。

在多项自救措施启动后，泰禾旗下有一批项目重新获得了开工和销售许可，部分项目的资金问题得以缓解，并重新开始运转。目前，泰禾位于福州、南昌、太原、武汉、上海、南京等地的项目已经重新启动。仅2020年12月，就有佛山院子、合肥院子、太仓院子、上海院子四个项目实现交付。

多元化业务命运未知

对现有资产的处置同样是泰禾的自救措施之一，其中，投资回报周期长，并占用现金流的多元化业务，未来有可能成为处置的重点。

泰禾的多元化业务主要覆盖医疗、教育、保险、文化院线等领域。目前，泰禾院线已处于关停状态。

去年11月，市场传出中国平安(601318)保险集团和阳光保险集团竞购泰禾旗下的保险子公司的消息，标的估值逾10亿美元。据21世纪经济报道记者了解，泰禾确有出售这项业务的计划，目前尚在洽谈中。

对于教育和医疗两项业务，目前并无最新消息传出。有分析人士认为，为获取现金流，这些多元化业务均不排除被出售的可能，但具体仍要看泰禾与债权人的谈判结果。

另据了解，为控制成本，泰禾已在公司内部进行了一轮人员优化，但比例不高，泰禾的核心管理层也没有变动。

此外，因流动性受限，总部、部分区域公司和项目公司的薪水，也被不同程度地暂缓发放。

万科何时入股？

虽然泰禾已经付出很大努力，但自救行动还远未完结。根据2020年三季报，泰禾已到期未归还借款金额487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。即便算上被展期的部分，泰禾仍然有300多亿的逾期债务。

随着时间的推进，泰禾的偿债压力还会继续加大。根据公告，仅公司债一项，泰禾在2021年将有超过80亿的债务到期。算上其他债务，泰禾在今年到期的债务规模将至少超过300亿元。

此外，泰禾与债权人的沟通并不都是顺利的。1月4日，泰禾发布公告称，因40亿贷款出现违约，四川信托向上海金融法院提起诉讼，要求泰禾偿还共计约48亿元的本金、利息及罚息。同时，浙江金汇信托也因7亿元的贷款逾期起诉泰禾。

泰禾的债权人数量较多，大致包括信托、资管公司、银行三大类。其中，多数银行提供长期贷款，这部分债务的短期压力并不大，谈判过程也最为顺利；信托以短期贷款为主，情势迫切，也促使四川信托和浙江金汇信托将泰禾诉诸法庭；资管公司与泰禾的合作主要在项目层面，因不同项目的实际情况有别，加之不同公司有各自诉求，使得谈判进度不一。

21世纪经济报道记者了解到，一些债权人不认可债务展期等基础方案，只希望泰禾能尽快偿还本息，还有一些债权人提出其他额外要求，这也导致泰禾与部分债权人的谈判并不顺利。

万科方面，在协议签署后，万科仅有过一次公开表态。2020年8月28日，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，万科最终能否参股泰禾，取决于三个要素：泰禾的求生欲，金融机构的理解程度，政府部门的姿态与智慧。祝九胜还对泰禾债权人提出“要么集体沉船，要么集体上岸”的忠告。

21世纪经济报道记者还从多个信源处获悉，在此前的多宗谈判中，万科已有不同程度的介入，并帮助泰禾与一些主要债权人达成一致。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向21世纪经济报道记者表示，目前来看，债权人并未就泰禾的问题达成共识，只是采用“各家自扫门前雪”的态度进行应对，这对于发挥泰禾集团资产的最大价值是十分不利的。

他表示，项目层面的债务重组与盘活，虽然在一定程度上使事情有所推进，但难以从整体上挽救泰禾。相比之下，对公司进行整体重组，才能有效解决问题。

前述投行人士则认为，泰禾的债权人繁多，诉求不一，要在短期内达成一致十分困难。从项目层面推进债务重组，是相对务实的做法。但这个过程有可能会较为漫长，泰禾恐怕经不起这种等待。

他表示，万科提出的三个先决条件，目前已经满足两条，仅剩债权人的问题尚未解决。因此，万科很有可能继续参与到接下来的谈判中。

他认为，至于事情的真正明朗化，要等到万科（有可能包括第三方）真正入股才能见分晓。届时，新股东的加入，将帮助泰禾从整体上解决债务问题。但要实现这一目标，仍需各方共同努力。

（作者：张敏）

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