“黑马”合生,抢地的钱从哪来?
北京西大望路合生财富广场
1月26日下午,北京土拍市场再掀热潮。
大兴旧宫和顺义新城共3宗地公开拍卖,吸引了超20家房企参与竞买。
其中大兴旧宫地块关注度最高,参与竞买主体多达16家(其中有两个两两联合体)。地块挂牌出让起始价为42亿,起始综合楼面价约31563元/平,竞买保证金8.4个亿。
最终,在一大票央国企的围猎中,民企“黑马”合生创展以46.57亿、溢价率10.88%、综合楼面价34997元/平、自持面积21%竞得。
拍地结果出来后,合生负责土拓和融资的小伙伴们纷纷发朋友圈,庆祝合生2021年迎来了“开门红”。
其实,从去年5月份一口气豪横拿下北京分钟寺三块地开始,合生给京城地产圈的感觉就不一样了。
很多人疑问,在京城地产圈沉寂了十多年的合生,怎么突然就“霸气侧漏”了呢?
小老板当家
转变发生在小老板接班之后。
2020年1月13日,合生创展集团(00754.HK,简称“合生”)发布公告,朱孟依自2020年1月10日起辞任公司董事会主席及执行董事职务,其女朱桔榕获委任为董事会主席。
右:朱桔榕
朱桔榕生于1989年,翻阅她的履历:
2007年,进入中国人民大学财政金融学院就读金融学专业,同时进入合生实习;
2009年,读大三时,担任合生创展的总裁助理,分管财务、人力行政管理工作;
2011年,出任合生执行董事;
2012年,担任合生常务副总裁;
2013年,正式接手集团其他业务,担任合生董事局副主席;
2020年1月,其父朱孟依退位,接棒担任合生董事局主席。
据合生内部人士介绍,朱桔榕行事风格积极进取,对外最明显的体现就是在投资拿地上。
如果说去年5月耗资近180亿一口气吞下北京分钟寺3宗地,还有其兄弟单位珠江投资为地块一级开发商的先天优势,那么今年1月26日在众多地产央国企大鳄的口中抢下北京旧宫地块,则让朱桔榕的进取风格展露无疑。
红姐了解到,合生现在完全由小老板朱桔榕当家,朱孟依大事小事甚少参与,这是合生发展战略由慢转快的原因所在。
坊间还流传一个说法,朱孟依为潮汕人,而潮汕人有个根深蒂固的思想,重男轻女,传男不传女。因此,相比求稳,朱桔榕更在意的是能打拼出业绩,展现自己的能力,增添头上的光环,或许这也是促使她带领合生转向进取的一个原因。
据业内人士透露,虽然合生已经完全由朱桔榕当家,但合生的兄弟单位珠江投资,由朱孟依的二儿子朱伟航名义掌舵,但实际目前还是朱孟依说了算。
钱从哪来
1月26日拿地后,红姐和业内人士交流,分析合生霸气抢地的资金从哪来。
公开报道已显示,合生2020年5月以近180亿资金吞下分钟寺地块的背后,有资方中诚信托的助力。
企查查穿透显示,与金茂合作的L-24、L-26地块项目公司,金茂股权占比40%,合生占比60%,项目案名「东叁金茂府」,操盘方为金茂。向上穿透,共同拿地的公司,合生股权占比30%,70%股权实际持有者为背后的资方中诚信托。
与世茂合作的L-39地块项目公司,世茂股权占比49%,合生占比51%,这块地由合生自己操盘,项目案名「合生缦云」。向上穿透共同拿地的公司,70%的股权实际持有者也为背后的资方中诚信托。
另外一块地L-41也引入了世茂合作,项目公司层面合生和世茂股权占比各为50%,世茂操盘,项目案名「世茂北京天誉」。共同拿地的公司结构设计同样,70%的股权实际持有者也为背后的资方中诚信托。
也就是说,合生2020年5月份180亿拿地的背后,其中70%的资金为资方机构中诚信托提供。而项目开发时,又分别引入了金茂和世茂联合开发,进一步降低了资金投入压力。
同时在股权比例设置上,三块地项目公司合生分别占比60%、51%、50%,能够保证可以业绩并表。
至于资方中诚信托是否为真股权合作还是明股实债(有业内人士说不是真股权),是利益分配层面的事情。
而1月26日拿下旧宫地块的公司名为“北京盛宏辰悦房地产开发有限公司”,企查查股权穿透两级显示,由合生集团100%控股。
也就是说,合生这次46.57亿拿地资金中,是没有其他资方机构的支持的。至于后续是否会引入地产同行合作开发,还要观察。
显然,2020年合生大幅跃升的销售业绩,为其再次霸气拿地提供了“子弹”。
据合生销售简报,2020年合生实现合约销售额358.34亿,同比大增53.7%。
红姐了解到,其中合生华北居功至伟,2020年大约实现了130亿的合约销售,已经能排进北京房企年度金额流量榜的前6。2021年合生华北的销售目标只高不低。
合生创展,这艘没落了十多年的地产航母,在地产行业拐点期展现出“黑马”之姿,在二代年轻掌舵者朱桔榕的带领下,能否逆市超车找回昔日风光,让我们拭目以待。
至于对大兴旧宫地块本身开发前景的评价,红姐引用「地产星探」泽龙评地栏目的一段话:
你要的是项目单盘利润率,人家要的是集团整盘和区域大流水,不赔钱就干到底。以后这仗还怎么打?
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