高力国际：经济及市场复苏步伐将于下半年加快

来源：智能家居时间：2021-01-27 08:40

高力国际发布《2021年香港市场展望》研究报告，从宏观角度剖析经济及其对整体房地产市场的影响，阐述香港主要物业类别近期的表现并进行深入分析，涵盖投资、写字楼、零售及工业范畴。

关键市场指标带动房地产需求

尽管新冠肺炎疫情继续令香港经济受压，但基于疫苗推出及中国经济持续复苏，房地产需求料于2021年下半年逐步回升，市场亦会趋于稳定。若干关键指标为香港的房地产市场带来一些缓冲，包括延续的低息环境、强劲的货币供应量（M1、M2及M3），加上在拜登领导下推出的大规模刺激经济方案，亦可能会削弱美元兑人民币的汇率。

香港及大湾区研究部主管邓淑贤表示：「乘着中国经济复苏的势头，加上2020年的比较基数较低，预计香港的本地生产总值将在2021年重回正数。市场早前忧虑的某些因素转趋明朗，当中包括美国总统大选结果，以及有望应对新冠肺炎疫情的疫苗研发进展。」

邓淑贤补充说：「香港房地产市场方面，虽然大多数商业物业都正处于调整阶段，但工业类别的表现仍然相对有较大韧力，整体租金和价格只录得个位数的微跌。新冠肺炎疫情令在家工作成为趋势，配合5G网络的兴起，企业及投资者更加视数据中心为重要的资产类别，而市场对冷藏仓库的需求，亦受本地消费和食品物流的向好表现带动。」

2020年成交量低积压需求待2021年释放

2020年，香港的投资成交量按年下跌47％至601亿元，为过去十年来最低纪录。2020年的整体交投持续淡静，但投资额于第四季末有所回升，瞩目成交包括太古城中心一座（98.5亿港元），显示投资气氛有机会出现转机。

香港资本市场及投资服务高级执行董事王振康补充说：「踏入2021年，有见私募股权基金正物色配置机会，明确表示投资气氛有所改善。要特别留意的是，香港的资金供应（M1、M2及M3）处于历史最高位；此外，利率于接近零水平，加上撤销商业资产的双倍从价印花税，2021年将造就合适环境，助成交量大幅反弹。」

王振康总结说：「我们很有可能于2021年看到更多内地资金流入香港市场。中国经济持续复苏，加上人民币走势转强而美元或会转弱，香港的房地产价格对中国投资者更显吸引。同样重要的是，中央政府正在推动粤港澳大湾区的发展，规划支持巩固香港作为金融中心的地位。这将成为大型企业的明灯，吸引它们调动资金至香港。」

地价收入料未达年度目标

亚洲估价及谘询服务常务董事刘振江说：「2020/21年度的地价收入预算为1,180亿元，料将未能达标。即使假设今年度的最后四幅招标地皮都能成功售出并入账，仍未能扭转局面。未能达标的原因在于商业和住宅用地的供应量减少，还有政府估值进取令两幅商业用地流标。」

刘振江补充说：「面前挑战在于古洞及加路连山道两地的招标文件发布安排，及截标能否定于季内完成。现离开本财政年度结束只剩两个月，中间还有农历新年假期，时间紧张。市场预计古洞及加路连山道的卖地总收入约260亿元。另山顶和启德两地正在招标，假设可以约175亿元售出，并且没有出现重大的补地价情况，土地收入可能只有年度预算的54％，约637亿元。」

租户着重控制成本令写字楼市场趋活跃

2020年，写字楼租赁势头减弱，总净吸纳量下降至-180万平方尺，创纪录新低。中环约占整体负净吸纳量的三分之一（-60万平方尺），其中一些跨国公司选择缩小写字楼面积，或是搬迁到其他非核心区子市场。核心商业区的空置率因而上升，到2020年底跃升至7.7％。

香港商业物业服务主管颜慧萍说：「写字楼租赁市场方面，租户普遍着眼于成本优化。因应在家工作政策的推行，职场的运作模式仍在不断发展，企业都尽可能管理营运开支以应对逆境。我们预计租金的跌势集中在2021年上半年，之后将触底反弹，这为着重控制成本的租户造就机会。因此，鼓励租户在今年上半年采取行动，重新审视其房地产策略，并更新租约条款。」

颜慧萍补充说：「中环的空置率创十年新高，话虽如此，即使有见租户缩减于中环的版图，但新租户却因此有更多选择，进驻以往较难占一席位的市场。我们亦相信核心商业区的写字楼空间将出现更多内地企业，但增速与2015年相比则较慢。此外，首次公开招股市场走势强劲，跨境金融项目相继推出，亦会带动内地金融企业和财富管理公司的需求。」

零售市场租金最大跌势已过

2020年，零售物业出租率及销售额均按年大幅下挫，负增长的幅度显着，为期长达两年。一线街的租金于2019年按年下滑21%，随后于2020年按年跌28％。香港的入境旅游受疫情所限，进一步拖累零售额，2020年1月至11月的零售额按年缩减25％。

香港商铺服务董事吴凯宁评论道：「由于疫情关系，零售业出现明显的趋势。超级市场、家品及崭新餐饮概念相关业务皆见增长，并展现韧力。超级市场方面的零售额按年上升9.5％（2020年1月至11月），而整体零售额则下跌25％。本地消费将继续成为2021年的重心所在，业主将更愿意引入有故事可诉的非传统品牌、协商灵活的租赁条款、推广节日快闪店，并进一步推展忠实顾客计划和奖赏活动。」

吴凯宁补充说：「2021年，我们预计租金将保持平稳。随着疫苗接种计划的推出，边境有望重新开放，本地的社交距离措施亦或可逐步放寛，料于下半年为市场注入动力。」

（责任编辑：徐帅）

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