百强房企前两月卖了1.84万亿 诞生52家百亿房企

疫情影响减弱，国内经济快速复苏。国家统计局2月28日发布的《2020年国民经济和社会发展统计公报》显示，2020年经济总量突破百万亿大关，GDP达101.6万亿元，比上年增长2.3%，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。

房地产市场也表现出强大韧性。2020年，中国商品房销售规模再次创下历史新高，全年销售额突破17万亿元、达17.36万亿元；全国房地产开发投资14.14万亿元，比上年增长7.0%。进入新的一年，楼市数据依然亮眼。中国指数研究院3月1日发布的数据显示，今年1-2月，50个重点城市商品住宅月均成交约2715万平方米，同比增长92.4%，较2019年同期增长22.5%。

房企业绩也迎来较大增长。前两月内，TOP100房企销售额均值为183.6亿元，同比增长率均值为136.2%。销售额破千亿房企2家，百亿以上房企52家，较去年同期增加18家。

不过，中指院认为，房企销售增速较高是市场的正常恢复而非过热。“前两月业绩增速同比较高，主要是去年同期深受疫情影响。如因疫情防控，去年2月房地产销售基本停滞。” 中指企业研究研究副总监刘水分析道。他认为，今年三季度以后的同比增长数据才具有实际参考价值。

而从政策端口看，今年房地产市场或仍存较大变数。2020年是2016年以来房地产调控压力相对最小的一年，尤其是上半年。但进入2021年，政策层面或延续去年下半年的持续收紧态势。今年1月下旬以来，一线城市调控收紧，政策密集出台，调控氛围紧张。

近期在业内引起较大震动的莫过于住宅用地“两集中”制，即住宅土地出让集中发布公告、集中组织出让，每年挂牌不得超过三次。目前，青岛、郑州、天津等城市已出台相关文件，而广州、厦门开始等落实该政策，已终止了部分土地的出让。

土地是楼市的源头和根基，土地出让由分批到集中出让的重大调整，或将重塑市场周期，高周转的发展模式或终结。中指研究院研究总监曹晶晶认为，集中供地将分流房企资金，客观上将带动土地市场溢价率下行，土地市场降温。

“从2020年供地情况看，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，由于招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，客观上集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。土地集中出让也为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期，但可能造成项目集中入市，竞争加剧。”

曹晶晶建议，政策将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，企业更需练好内功、打造优质产品，同时把握时机，采取差异化竞争策略，实现稳健发展，如加大合作拿地、提升非招拍挂市场拿地能力；关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市等。

从目前数据看，房企拿地分化显著，头部房企更热衷独立拿地，以保持更多利润空间。中指院数据显示，1-2月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.9%，较上年同期增长近10个百分点。其中，前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升，分别上升12.8和13.9个百分点，31-50阵营企业则更倾向于合作拿地，权益金额下降3.8个百分点。

土地集中出让能否切实降低“面粉”价格有待观察，但央行、银保监会于2020年12月31日出台的“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理”制度，或刹住楼市的“血脉喷张”。华西证券房地产行业首席分析师由子沛认为，房地产贷款集中度新规对房企开发贷的影响较小，甚至在某种程度上还提升了开发贷的额度。个人住房贷款相对而言压降规模较大，各档银行都存在压降压力，会导致商品房销售受到一定影响。

华西证券数据显示，总体来看，124家银行中个人住房贷款超标的共32家，涉房贷款超标的有43家，但超标银行主要是贷款规模较小的第三档和第四档银行。第一档和第二档银行超标数量较少，招商银行和兴业银行超出比例超过了2pct，超出规模较大。

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