“新规定”早点知晓，房产留给子女，“生前办”还是“离世后办”

对一个三口之家来说，什么资产最珍贵？

放到前20年，现金储蓄、存折、汽车、电器这些资产最值钱，毕竟是物资略显匮乏的年代，努力工作，慢慢存钱，是一家人维持生活的前提。

数据显示，从2000年开始，储蓄率进入快速持续上涨阶段，到2008年，储蓄率达到峰值51.8%。也正是从2008年开始，储蓄率逐渐回落，目前降至47.9%，下降了4个百分点。

为什么从2008年开始储蓄率变低了？

答案很简单，最近十年，房子才是一个家庭最珍贵的财产。

西南财大最近发布的报告显示，在2013年到2018年，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，多套房负债的占比逐年递增，以2017年-2018年为例，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。

另外，有47.1%的存量房贷在空置房中，造成大量的信贷资源浪费。

也就是说，近6成的家庭债务都是房贷，这些房贷中，又有60%是多套房的贷款，还有一半的房贷集中在空置房屋。

既然房子是一个家庭最珍贵的财产，作为父母来说，把房子顺利过户给子女，就成了摆在眼前的头等大事。

千万别觉得这是个简单的事。

最近看到一则报道，独生子女或不能全额继承遗产。

据新京报11月3日报道，小丽是家里的独生女，父母去世后，留下一套300万元的房产，可就在办理过户时，工作人员却告诉小丽不能够继承全额遗产。

因为小丽的奶奶也是第一继承人，奶奶不在后，奶奶遗产的第一继承人，也就是小丽的大伯姑姑们，也能够转继承小丽父亲的遗产。

很明显，这是因为父母没有把房产过户给子女，离世后造成产权归属争议。

今年6月份，财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

具体而言，这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，是“偶然所得”，缴纳20%税率，从9月1日起实施。

简单点说：新规定中，继承房产或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。

征税“项目名称”变了，税率却没有变，按照原来的规定，继承、赠与房产也是不收个税的，如今的“新规”，是对原来执行规定的“重申”，这一点尤为值得注意。

目前，房产过户给子女，有三种方式：生前二手房买卖、无偿赠与，离世后继承，我们分别谈谈区别在哪。

第一种，二手房买卖的方式。

二手房买卖的方式，就是把父母的房子当成二手房一样，跟子女去房管局过户，走正常流程。

像真正的买家和卖家一样，带上身份证、户口簿、结婚证、房产证办理转移登记，需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

除了契税和小额杂费以外，增值税与个税，是二手房价交易的两大关键。

假如房屋已经满两年，不管是不是名下唯一的住房，增值税就能免掉，但契税、个人所得税还要缴纳。

假如房屋是满五年且家庭唯一住房，父母把房子卖给孩子，个税和增值税都能免掉，只交契税即可。

第二种，无偿赠与的方式。

你愿意给，我愿意收，这就是赠与，与“继承”非常相似。

不同之处在于，虽然不用交个税、增值税，契税却少不了，按照3%的税率计算，再加上动辄高达2%的评估费用，成本可能会高达房产价值的5%，还要加上公证、来回奔波的麻烦。

然而，不可忽略的是，有的城市现在实行了限购政策，受赠方必须具有购房资格才能接受赠与，在过户登记完成后，获赠房屋将计入其拥有的房屋套数内。

相比较而言，目前对于房屋继承并没有购房资质的要求。

假设子女目前仍是单身，若他已经拥有一套房屋，则无法再接受这套房屋的赠与；若他名下并无房产，则可以接受赠与，但在改变单身状态前，根据现行限购政策无法再购买房产。

生前办的两种方式里，赠与和买卖，都对限购资格有要求，赠与所需的开销偏低，但是契税和公证费照样少不了。

更重要的是，赠与或继承房屋再次出售的，要按（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”，因为子女接受赠与时的成本为0，相当于要足额计算房屋差价，20%的税率，对部分热点城市来说，相当于省掉了一辆车。

第三种，继承的方式。

把房子留给子女，大部分人下意识的会选择继承方式，但很多人都忽略了一点，即便生前把遗嘱准备的非常充分，继承房产的程序只能等离世后才能办。

这就会造成很大的不确定性，以上文新京报的报道来说，即便小丽的父母生前立下遗嘱，指定小丽为房屋继承人，但她的爷爷奶奶依然是第一顺位的房屋继承者，当父母离世后，房屋产权出现争议时，独生子女难免会比较弱势，这也是冷冰冰的现实。

单从过户费用而言，继承是比赠与还要省钱的一种方式，不光没有增值税和个税，连契税都不收，只需要一部分公证费。

但是，手续太繁杂，离世后的争议较多，跟赠与一样，继承的房产，除非是“满五唯一”的房子，否则还是要交个税。

最后，我们可以得出以下两个结论。

一，房产留给独生子女，“生前办”比“离世办”要好的多，三种过户方式差异巨大，早点了解。

二，用二手房买卖的方式，比继承和赠与更“划算”，假如你的孩子未来要转卖房产，能剩下相当可观的个税。

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