政策利好 城市更新成房企存量时代新风口

来源：中国证券报

中国证券报记者注意到，近期部分招聘平台上出现了城市更新的工作岗位。2021年政府工作报告提及，“实施城市更新行动。”

相对容易获得土储、利润率高等特征叠加“增量转存量”，房企参与城市更新业务积极性高。机构认为，在“两集中”供地模式背景下，未来更多房企会将目光投向城市更新方向，探索新的利润增长点。

政策支持

记者在不同的招聘平台以城市更新为关键词检索，发现在招的相关岗位包括城市更新规划设计师、城市更新专员、城市更新销售经理等岗位，招聘房企不乏“旧改王”佳兆业、恒大、升龙、奥园集团等。

记者以“深圳”为检索区域，某平台显示，3月16日，深圳市正奥投资集团有限公司更新的岗位有城市更新专员，该岗职责包括：搜集整理城市更新申报材料，协助部门领导向国土等部门递交申报材料；协助项目拆迁谈判，办理物业移交及资料整理，跟进项目拆迁进度。3月11日，佳兆业新增了城市更新项目经理岗位。

2021年政府工作报告提及，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

“目前我国城镇化率已超60%，一线城市城镇化率超85%。未来城市建设将由外延扩张转向存量开发，城市更新需求巨大。”中指研究院调查事业部研究副总监战雪表示。

获土储“捷径”

房企参与城市更新业务积极性高涨。3月12日，龙湖集团和海南省农垦投资控股集团有限公司签订协议，未来将充分发挥各自优势，在海南加强城市综合体开发、城市更新、乡村振兴、文旅康养、智慧服务等方面的合作。

绿景中国地产2月发布的公告显示，公司持股80%的深圳市南山区沙河街道沙河五村城市更新单元项目取得重大进展，一期拆迁补偿协议签署达100%。金隅集团近期也表示，将积极探索组织推进城市更新老旧小区改造业务。

有媒体报道，中国奥园近期开启了新一轮组织架构调整，调整后，业务将更多集中于城市更新。中国奥园官网显示，公司将城市更新列为10大业务之一，已获取50多个城市更新项目，40多个项目正在推进。

国盛证券表示，今年政府工作报告提出“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。”，预计未来五年城市更新力度将进一步加大。

房企为何青睐？从拿地角度出发，传统的招拍挂拿地难度增大。某TOP10房企投资扩展中心总监告诉记者，“当前拿地不好拿，房企需要多元化拿地，城市更新就是一个好途径。”

从“赚钱”的角度看，东兴证券研报称，以佳兆业集团2020年中期业绩披露数据为例，公司土储内旧改项目地价为9600元/平方米，土储内深圳旧改项目地价为14100元/平方米。同期，深圳住宅销售均价超50000元/平方米，住宅用地公开出让单价普遍超40000元/平方米，旧改项目利润空间巨大。从中国奥园披露的广州和珠海的城市更新案例来看，其项目毛利率超30%，净利率超15%，盈利能力显著高于招拍挂获取的项目。

有机构认为，在“两集中”供地政策背景下，未来更多房企会将目光投向城市更新方向，探索新利润增长点。

“存量时代”要求

从宏观背景出发，城市更新符合存量时代房企的发展要求。东兴证券称，在“控制大城市规模、区域均衡发展”的土地供应思路下，北京和上海等一线城市已明确“用地规模不增加”方针。

如《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中要求，到2020年中心城区城乡建设用地由现状约910平方公里减到860平方公里左右，到2035年减到818平方公里左右；《上海市城市总体规划（2017年-2035年）》中明确提及，加大存量建设用地挖潜力度，推进土地利用功能适度混合利用，实现规划建设用地总规模负增长。

中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧早前表示，恒大自2016年开始布局大湾区至今，已成为大湾区土储最丰富的房企之一。其中，公司在大湾区的大部分项目是旧改项目，符合增量转向存量发展的要求。

“大城市建设用地日趋紧张，通过城市更新盘活存量用地已经成为现实之选。”有分析人士表示。

从合作形式来看，按照开发模式可分为政府主导、市场主导、政府和市场合作。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，城市更新项目涉及因素和环节较多，不确定性强，项目周期长，对公司的经验和资金都是一个重要考验。因此，房企间优势互补，联合参与城市更新将会成为一个重要趋势。

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