东莞楼市:南城现在还有升值潜力吗?听行内人说完,我不纠结了

来源：智能家居时间：2021-03-25 06:03

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提问：广叔好！我是第二次提问，春节前咨询过房子投资的事情，春节假期分别让中介带看了您推荐的南城二手房：南城金域华府二期（单价6万左右），恒大御湖和金悦香树（单价5万左右）。虎门南部湾万科城（3.5万左右）等，都是100平左右的3房。

问题一：准备现在入手的话还有升职的潜力吗？

问题二：3房总价过高，如果以上几个小区的2房值得投资吗？

问题三：我看过的上面4个小区您能否帮忙排个先后顺序？

问题四：除了我看过的这4小区是否还有更有潜力升值空间的二手房推荐？

准备4月份入手，以上盼望尽快回复，感谢！！！祝您牛年大吉！！！

回答：你好。

1、还有潜力的

2、尽量考虑三房或者小三房，没有就考虑2房挂牌量不大的楼盘

3、重点考虑南城，就你这个顺序选就行

提问：您好，想请问东莞户口，已经有多套房产，有子弹1000，想用来投资房产，投资哪里好？谢谢

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，现在虎门想买总价120左右的房子，改善型的，配套好的，请问哪些楼盘值得下手，谢谢！

回答：这个总价在虎门还是比较难找到改善型的，能买到的可能楼龄方面偏老的。可以看看虎门公园：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，我们现在持有东泰花园明华苑三房和莞城地王广场38平小房（有学位），老婆在莞城区八达街附近上班。明华苑三房是否值得持有？如果要换掉，购买达鑫滨江新城是否可行？

回答：你好，明华苑地段还不错的，有一定楼龄。地王广场读书用可保留。达鑫滨江新城景观还可以，适合自住+投资。明华苑还能持有3年左右，由于楼龄偏老，未来会渐渐跑输。

提问：新人首问，你好广叔，现在手上在外省有两套房，其中一套有贷款，东莞虎门一套房无房贷，现在需要在虎门或者周边买一套3-4房的，有东莞社保，请问还可以购买吗，如果可以，虎门丰泰东海城堡，佳兆业御龙山（这边感觉对着高速路，噪音大，但是户型舒服），地标广场，沙田碧海云天，或者有没有推荐的新小区，最好一手房，目前需求是自住，同时也要考虑以后的升值和转手，谢谢

回答：你好。还可以买一套。丰泰东海城堡，靠近水库，环境配套一般；佳兆业御龙山是靠近高速，滨海大道，有一定的噪音；地标广场，配套生活方便；碧海云天适合中长期投资；具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，卖掉手上的房子后预算800万左右买个自住＋学位房，益田花园、京隆苑、景源华庭、宣佳华庭还有南山的厚德品园哪个更有上涨空间呢？盼复，谢谢

回答：你好，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的。京隆苑算是保税区北具有代表性的盘了，二者的共同点是： “益田地铁口800米、皇岗公园、岁宝百货、福田外国语九年制0距离、大花园人车分流社区”。京隆苑116平起步，150、190大户型为主；京隆苑的花园、容积率、车位配比都是好过益田豪园居的，均价却比益田豪园居便宜，唯一的原因就是：大户型、流动性差。京隆苑有老破大之名，却无老破大之实，这种房子用来长持或者自住，我是愿意的，但是投资是不建议买的。差楼盘是反人性的！顺应人性，寻找真正的价值，没必要和烂房子死磕。这结果选筹，优先厚德品园但是总价800万，有更合适的选筹。

提问：您好广叔，目前长沙2套房，有一套按揭，想卖掉一套小户型学区房，只能凑100万首付，100万在深圳是否有选择，或者您有其它建议，谢谢

回答：100万，五成首付，在深圳只能买到200万的房子，这个价位的房子有，但居住体验和升值潜力都不会太好。再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗

提问：你好广叔，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗颐安都会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。问：1.2方案哪个更适合。坪山和龙岗大运城论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。

第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。坪山和大运并不是纯投资首选板块。

提问：你好广叔，本人已在坪山万科缇香有一套房，现在想离市区中心近一点再买一套投资，请问万科和风轩自住和投资性价比怎么样啊？

回答：你好，这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。其次，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。还有小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

提问：您好广叔，本人在广州工作，有购房资格，科学城板块买房怎么样，这里发展得如何，广叔有什么建议呢？

回答：你好，科学城位于珠江新城附近的产业园区，整体产业实力强劲，多为产业聚集区，且经济发达，发展前景好。科学城的房产较为适合投资，一般来说，购买科学城的客户可以分为以下两类。首先就是在科学城地区工作的人士，该区高薪白领较多，购买力较强，购房需求也比较大；第二类就是市区外溢的购房者，市区房价过高而科学城整体房价低且交通便利，这将吸引大量的外来购房者。整体而言，建议选择地铁站附近的楼房，交通便利，通勤方便。

提问：您好广叔，我们夫妻年龄40左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。咨询接下来的规划：1. 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3. 保持现状。还请广叔给予指点。

回答：你好，我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一动不如一静。

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