全面降档进入绿区,中国金茂向增长和成本要利润

3月23日，金茂交出了2020年的成绩单。

财报显示，2020年金茂实现营业收入约600.54亿元，同比增长约39％；公司毛利约为121.14亿元，同比下降5％；所有者应占溢利为38.81亿元，同比下降40％；若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为32.3亿元，同比下降47％。

营收大增，同时销售金额也大幅度增长。中国金茂实现合约销售约2311亿元，同比增长44％，首次突破2000亿大关，目标完成率115.6％。另截至报告期末，金茂物业及土地已签约销售未交付结算的金额为3017亿元。

作为拥有行业顶级产品力的央企，金茂过去几年保持了极高的销售增速，同时在市场上也获得了较好的品牌认知。但是，前几年金茂拿的高价地遇上了房地产市场调控政策，被限价影响的高价地项目蒙受了较大损失。

财报数据显示，金茂发展中物业减值净额15.4亿、持作出售物业减值净额15.1亿、应收关联方款项减值净额13.1亿。这三项叠加数额为43.6亿。

一次性计提的净额损失拉低了收益率，也让金茂甩掉了之前的“地王包袱”。对金茂而言，如何发挥自己的产品力，在保证增速的同时实现利润的快速增长，是留给管理层需要回答的问题。

01

债务结构优化，全速进入绿档

金茂的财务指标得到了全面好转，剔除预收款后的资产负债率为66％，同比下降8个百分点；净负债率下降为53％，同比大幅下降32个百分点；非受限现金短债比为1.56。按照“三道红线”新规，金茂已经进入“绿档”。

财务指标的大幅改善得益于同比增加61％的经营性现金流净额，2020年金茂经营性现金流净额为313.39亿元，比去年同期的193.96亿元增加了119.42亿元。同时，投资现金流净额流出3.03亿，比去年流出194.65亿收窄191.62亿。

全面转绿之后，金茂在手现金及银行结余（不含受限制现金结余）达到434.56亿元，同比大幅增长142.1％。充裕的现金保障了未来业绩发展的财务弹性。

金茂保持了一贯的低财务成本，最近成功发行的8亿元超短期融资券票面利率仅为3.2％，处于行业优秀水平。

02

专注毛利率水平，

以高增速提升净利润

在业绩发布会上，金茂管理层表示2019年之后的项目拿地毛利率已经明显回升。2020年项目拿地毛利率超过23％，高于行业平均水平。

面对全行业面临的毛利率下降局面，金茂选择增强自身运营能力。目前金茂在缩减成本上加大了功夫，住宅的施工成本下降了8个百分点。管理层希望在3年内让酒店和写字楼的二成本年下降30％，商业成本下降15％。

对金茂来说，高销售增速成为未来提升净利润的一大法宝。数据显示，2016至2020年，中国金茂销售增速分别为61.1％、42.8％、85％、25.6％以及44％，在头部房企中增速较快。

充足的土储是金茂业绩发展的充足储备。财报显示，金茂在2020年新进入太原、烟台、石家庄和泰州四个城市，累计进入51城，持有约270个项目。新增土地储备1417万平方米，总土地储备增长至9511万平方米，能够继续支持金茂未来五年的发展。

在土储结构上，金茂新增二级项目土地储备中，87％位于核心一、二线城市。同时2020年金茂获取了7个城市运营项目，累计达27个项目。均位于一、二线核心城市以及活力城市群周边。

业绩会上，金茂管理层表示未来公司和管理层还将持续回购股份，提振投资者信心。

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