年报快读|精准投资+精益运营，2021美的置业稳步迈向1500亿阵营

“不会冒进，也不会拿没利润、低利润的土地，有足够的土储支撑2021年发展，按照去化合理补充土储。”——郝恒乐

2019年，规模发展迈入全新赛道的美的置业，提出进行战略升级，即重点投资高潜力、高价值城市，提高城市布局等级。如今，两年时间已过，在市场面临巨大不确定性下，美的置业以制造业精益运营思维，聚焦高能级城市，不断提升产品力与服务力，实现规模稳健发展。

据其刚刚发布的2020年财报显示，报告期内，实现合约销售额约1262亿元，同比增长25%；核心净利润约为48亿元，同比增长15%；净负债率大幅下降9.8BP至79.2%。

“提高城市产能，构建‘根据地+卫星城’布局模式，做实城市深耕。”美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，2021年，围绕大湾区、长三角等价值高地及其产业腹地，选定约40个优势城市，锚定细分市场，打造百亿级城市根据地，再以这些根据地为中心向外辐射，在周边打造若干个卫星城，集中资源将城市深耕做到极致。

精准投资

销售前十城占总额近半 巩固城市升级与深耕成果

两年来，美的置业销售业绩、企业发展的平稳增长，与其“城市升级&持续深耕”战略直接相关。2020年，贯彻精准投资理念，美的置业聚焦长三角和粤港澳大湾区，以及国内核心都市圈、城市群，巩固城市升级与深耕成果。

截至报告期末，美的置业土地储备权益建筑面积为4289万平方米，长三角和珠三角土储面积合计占比约一半。

在2020年新增1323万平方米土储中，二线及以上城市占比高达79%；其中，沪苏、浙闽和珠三角区域合计占比56%，并新进入温州、洛阳、绍兴和珠海。

上述城市房地产市场近来优异的表现，也为美的置业带来优厚的回报。其年报显示，2020年合约销售额中73%来自二线及以上城市；按经济区域划分，长三角及珠三角合计占比达65%。

其中，2020年，美的置业有6个区域公司合约销售额破百亿元，而其10个深耕城市合计销售贡献占比约一半。

对于今年的拿地策略，郝恒乐指出，美的置业仍以审慎为主，不会冒进去拿高价地块，但也会按照去化量合理补充土地储备，在现有布局的城市进一步深耕，土地获取方式会多渠道，包括招拍挂、合作收并购、城市更新。

“合作收并购在今年的趋势会更加明显，目前房地产行业已经进入去杠杆低增长时代，会有较多房企释放出项目来，已经做好组织、人力、资金的准备，实时收购符合公司目标的项目。”郝恒乐表示，估计今年内部可以转化的城市更新项目大概有3个，预计可售货值200亿元。

“未来两三年内，还有11个城市更新项目待转化，货值月1030亿元。”郝恒乐称，2021年持续拓展、签约一些城市更新项目，包括旧工厂、旧村居等，“城市更新会成为美的置地未来拿地中很重要的方式与渠道”。

精益运营

净负债率降至79.2% 提质增效多项财务数据优化

规模稳健增长的同时，美的置业收入、利润、负债各项财务指标也实现优化。

报告期末，其净负债率连续第四年下降至79.2%，大幅下降9.8个百分点，首次下降到80%以下；持有现金总量约268亿元，银行授信额度增长至1355亿元，尚未动用的银行授信额度增长至877亿元。

与此同时，其融资成本持续下降。报告期内，美的置业加权平均融资成本为5.33%。2020年新增借款融资利率仅为4.91%，同比大幅下降85BP，多笔公司债利率低于4%。

对此，郝恒乐在年报中写道，秉承制造业思维，公司完善大运营体系，向管理要效益，多维并举，通过以销定产、成本适配、弹性管理、集约深耕等多项措施，实现各项运营指标持续改善，全周期降本增效。

数据显示，报告期内，美的置业在售项目降低建安成本约为2.6亿元；住宅类存销比保持在5.3；管理费率和销售费率分别同比下降2.3pct和2.0pct。

2020年，美的置业启动数字化平台升级，大运营数字管理驾驶舱搭建成型，全年共上线超过40个数字化系统和800多个模块，助力管理提效超过50%。以数字化营销体系不断革新升级，美的置业云累计注册用户421万人次，全民营销金额达232亿元。

郝恒乐称，2021年将进一步巩固转型升级成果，全面推动精益化战略落地，深化数字化转型，实现合理而高效周转，并确保核心净利率、IRR等核心经营目标。

拓展赛道

升级四大主航道 构建组合竞争能力

巩固主业的同时，美的置业管理层还在业绩会宣布，其“一主两翼”战略将升级为“四大主航道”，即地产开发、大服务、睿住科技和商业运营协同发展，构建智慧、健康、绿色科技人居生态链。

年报显示，在大服务方面，2020年美的置业住宅类物业费收缴率达92%；进行了组织和业务生态的重构，从单一住宅服务变为多业态服务、多航道经营，积极拓展空间服务。

对于是否会分拆物业上市，郝恒乐表示，物业规模已经比较大，现在在管的合同面积有五六千万平方米，今年的目标是能够达到1亿平方米，对成熟的业务公司会陆续推向资本市场，不排除物业公司也会按照这个目标去努力。

在智能化产业方面，年报显示，美的置业全年智能和装配式产业签约规模13.5亿元，交付规模7.23亿元。

其中，睿住智能科技公司社区智能、家居智能、智慧社区管理平台三大板块并举，对外输出智慧生活整体解决方案，全年交付智慧家居3.6万套，交付智慧社区345个；签约项目901个，服务第三方企业166家。建筑工业化方面，睿住住工已陆续完成徐州、邯郸、佛山三地装配式PC工厂布局，服务第三方企业45家。

商业运营方面，以悦然广场为代表的商业瞄准城市中心社区群，已成为公司精选自持商业的重点方向。目前在营商业项目5个，未来三年筹开项目8个。

对于已经来的2021年，郝恒乐在年报中写道， “关注经营质量、产品质量、财务质量等核心竞争能力，做好价值链重塑，设置住宅开发、大服务、产业发展和商业运营四大战略航道，构建战略组合竞争能力，实践长期主义。”

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