上坤集团叩响资本市场大门 踏入“三五”战略开篇之年

今年1月，上坤集团的十周年庆典上，创始人兼CEO朱静做了篇《十年，致敬来时路!》的主题演讲。她感慨，“种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。”

十年前，朱静离开待了7年的建业、抵押了自己的房产，只身前往上海创办了上坤。

上海宝山区的一个旧改项目成了上坤故事的新起点，而后5年，它的故事大多围绕申城。这位女掌门给上坤划了条红线，“做到上海前30强再进行异地扩张。”2016年，上坤樾山项目开盘售罄让这一目标得以实现，其后上坤开始全国化布局。

十年后，朱静又种下了一颗梦想的种子，她要带领十岁的上坤叩响资本市场的大门。

三年复合增长率150.5%

上坤在招股书中介绍，自己是一家2010年成立于上海的本地房企，公司住宅物业业务大多源自上海，深深扎根于长三角经济区。经过多年发展，公司于2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。

根据克而瑞数据，2019年房企销售排行榜中，上坤以271.8亿元排名全口径榜单91位。

招股书显示，上坤最近三年增速较为显著，2017年-2019年，项目数分别为23、36和45，期间营收分别约为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。公司的收益主要来自销售所开发的物业，2017年-2019年，物业销售占总营收的比例分别约为97.3%、99.1%、98.9%，招股书称，预期未来数年物业销售仍继续构成其大部分收益来源。

对于2018年、2019年营收相较2017年大幅增长，上坤在招股书中解释称，主要得益于上海樾山别墅及联排项目进行了结转。2018年，上海·上坤樾山美墅、上海·上坤樾山四季、上海·新城樾山璟里、上海·新城樾山明月四个项目的部分建筑面积进行了结转，分别取得收入约25.43亿元、14.03亿元、22.16亿元、6亿元，总计约67.62亿元，占当年全部营收的98.76%;2019年，上述四个项目及上海·上坤樾山半岛、上海·新城樾山半岛，分别结转收入约0.24亿元、0.24亿元、1.06亿元、16.17亿元、32.14亿元、7.09亿元，总计约56.94亿元，占当年全部营收的75.57%。由此可见，近两年，上坤的营收主要依托于樾山别墅及联排项目的结转。

上海樾山项目于2015年开发，是新城控股和上坤联合打造的63万平方米的超级大盘，项目位于松江区佘山板块，主打低密度墅区，2018年9月开盘。

去年毛利率超40%

上海樾山项目除了给上坤营收带来大幅增长，受益于此，其毛利也增长迅速。

2017年-2019年三年间，上坤地产的毛利分别约为3.71亿元、35.26亿元与30.71亿元，对应毛利率分别为30.9%、51.5%与40.8%，虽处行业高位，却并不稳定。

对于这一波动表现，上坤在招股书中解释称，公司2018年毛利率升至51.5%，是由上海·上坤樾山半岛、上海·新城樾山明月及苏州·上坤水岸四季项目的交付项目产生相对较低的收购成本及其毛利率较高所致。

2017年-2019年，上坤净利润约为0.35亿元、6.73亿元、6.77亿元，同期对应的净利润率仅为2.9%、9.8%、9%。其中2017年上坤期内净利润为正主要是由于当年投资物业的公平值收益达2.54亿元，招股书称，如果撇去同期投资物业的公平值收益，公司将于2017年产生亏损。土储端，截至2020年2月底，上坤应占总建筑面积约为263万平方米，总土储约为363万平方米，共计43个项目布局8个省份及直辖市等14个城市。投射到地图中来看，长三角依然是上坤的核心区域，37个项目数占比总项目数的86%左右，土储占比74.4%;华中地区和珠三角地区项目数分别为4个和2个，土储占比19.7%和5.9%。上坤表示，目前的土地储备足以供其2-3年的开发。

负债方面，截至2017年、2018年及2019年年底，上坤计息银行及其他借款总额分别为51.97亿元、74.59亿元及67.66亿元，近3年的净负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%，虽逐年降低但仍处行业高位。

此外，截至2020年2月底，上坤地产计息银行及其他借款总额62.7亿元，其中30.7亿元将于一年内到期，占比近49%，短期还款压力较大。这或许也是上坤赴港上市的原因之一，打开新的融资渠道，进一步优化财务结构，助力公司更长远的发展。

上坤也在招股书中表示，本次募资所得款项净额，将用作开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。其中约60%募集资金将用作开发现有物业方面，包括开发项目的物业成本;约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款;约10%将用作一般营运资金用途。

幼学之年的上坤终于迈开与资本市场对接的第一步，这是上坤“三五”战略的开篇之年，也是女掌门朱静面临的新赛道。

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