“先买后卖”不行了！明起上海二手房网签之前先查购房资格

明天（4月1日）起，上海二手房交易购房人网签房屋买卖合同前，需到区不动产登记中心办理限购查询，5个工作日后拿到查询结果后才能网签。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者从962269上海市房地产交易登记行业服务热线处得到了证实。

工作人员回复，购房人购买二手房需有购房资格，以前是在窗口交易环节时查询，以后将在网签环节时提供限购查询结果。

一位房产中介人士告诉记者，目前，买卖双方达成购买意向后，可以立即在中介门店进行网签，“锁定”房源、房价。新规实施后，双方达成初步意向后，购房人要立即去不动产交易中心进行购房资格审查，在领取《结果通知单》后才能进行二手房网签。这意味着二手房交易周期被延长。

新流程的影响将产生置换“连环套”效应，市场流动性将明显放慢。

对此，58安居客研究院分院长张波向记者表示，这对置换改善的购房人影响最大，即“连环”购房者。

原先是在窗口交易环节时查询，以后将在网签环节时提供限购查询结果。最直观的改变在于，购房人要办贷款，审批时常通过需要2个月左右，过户1周，等待放款再1～2个月，整个置换周期可能要延长3、4个月，甚至更长。如果购房人是置换房，上家同样要多等待这些时间。

对购房者而言，之前习惯性操作的“先买后卖”，即具备资格的购房人可以先网签“锁定”二手房的房源、房价，再卖掉名下一套房产，获得购房资格后进行房产交易过户。

上述中介举例道，原先购房人名下有一套房或者家庭购房人名下有两套房，可以通过先网签的方式“锁定”二手房的房源、房价，再卖掉名下一套房产，获得购房资格后进行房产交易过户。而这种办法以后就行不通了，购房人必须先把名下房屋卖掉获得购房资格后，最后完成二手房网签。

如果购房人本身也等着下家的钱去买新房，那可能支付能力暂时就不够了。

张波告诉记者，按原有流程来看，对于卖旧买新的置换型买家来说效率较高，可以快速将手中房产出掉，同时还能锁定意向房源，不会受市场波动因素影响，对于一些有着教育资源等特殊需求的购房者来说效率本身也更为重要。

在新政策出台后，交易节奏变慢了，因为改“先买后卖”为“先卖后买”，把原本紧凑的换房流程放缓节奏了，也让成交周期拉长了，对改善型家庭是否换房会产生较大影响。

加之目前放贷审核速度较慢，更是对交易的周期长度有着明显影响。但同时也要注意，目前对金融侧的审核从严，会造成一部分人购房受限，这一制度在一定程度上也是保障交易流程可以顺利进行的方式。

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