上海楼市:当下市场别乱买,这种楼盘小心被套

来源：智能家居时间：2021-04-01 15:42

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，手里只有100w闲钱，目前还是首房首贷，想今年在上海购置一套老破小用来出租，有地段推荐吗？

回答：投资就别买老破小了。因为不带学区的老破小涨幅很差，回报率很低。我建议你可以考虑外环和郊环间的潜力副中心辐射区。找法的话，尽量在东西两侧，大虹桥、张江辐射区去找。

提问：曾叔说说您对泗泾的未来的看法吧，很多人都说这个地方不行，还有您推荐给我的新凯城尚樱苑的确适合我预算，这个小区也请您帮我讲一下吧！

回答：你好。泗泾不错的，因为松江九亭没有土地了，下一步松江必定发展泗泾，而且目前的性价比也较高，有潜力的。新凯城尚樱苑，新，性价比高，非常适合刚需上车，这一条就是足够的持久的理由，其他的都是虚的。

提问：您好，外地户籍，夫妻两人目前有现金450万，首套，加上贷款想买一套850万左右的次新房，请问外环内有有什么推荐的好小区么？希望是离地铁近的，环境好一些的小区。链家上看到金沙雅苑四期离开我们上班换乘都比较方便，两房正好800多万，您觉得这个小区好么？或是有什么更好的选择么？

回答：你好。金沙雅苑四期在普陀长征，次新，近地铁，小区环境也不错，可以考虑。800左右更好的楼盘详见内部分享。

提问：曾老师，请问徐泾的招商虹桥华府（2014年的房子）怎么样？和莘庄的相同价位比起来，哪个好？感觉那里有点前不着村后不着店...地铁距离也有点尴尬。莘庄整体发展都比较完善了。

回答：追暴击的话选前者，稳扎稳打的话选后者。未来徐泾还是有比较大机会的，你说的这个除了门口那条大马路有点吵之外，其他都挺好的，本身的区位也算得上大虹桥辐射区。而莘庄配套更成熟化，买这个就走的是稳健风，结果就是，未来的想象空间相对会更小一些。

提问：曾叔你好，上海17号线嘉松中路边上新华联奥莱悦府，可以吗？那里还有升值空间吗？如果暂时不住的话，5-6年以后才会住过去，是现在买好还是过几年呢？

回答：在地界上属于上海主城区的的边缘范围了，虽然有点远，但还能接受，价值上会有一定的升值空间，但不会太大；现在大虹桥还只有发展到徐泾，到赵巷附近至少还要10年。如果你最终一定会住过去，现在早点买好屯着问题不大，就别想着投资的事情了。

提问：曾叔您好，2020刚拿到上海户口，积分63.2，首套首贷，手上现钱100w，明年初能到200w。您之前建议这种低总价刚需买二手次新。我看了下您推荐的比如外高桥，通勤还是需要1小时以上，有点久。我这边考虑还是想租房住（租的有管家的公寓，公司补贴后两室一厅5000左右，离公司步行10分钟），买房纯投资。这种您有什么建议么？只考虑投资，假设年中能筹到150-200w，您有什么推荐的楼盘么？期待您的回复。

回答：你好。投住分离是最好的方式了。先尝试打新，总价500-600较有潜力的新盘详见内部分享。二手次新可看下周浦康桥，具体楼盘见内部分享。

提问：曾叔你好，华泾板块投资的话您看好吗，想在徐汇买一套房投资，不考虑自住属性，您觉得买在华泾好，还是徐汇滨江龙南板块呢。

回答：我个人的话并不怎么看好华泾，建议你可以多考虑下龙南。买房要多兼顾下学区性质的，龙南是徐汇教育大区，所以在价值性和风险规避上会更强一些。

提问：曾叔，300-400万投资宝山杨行板块新房值得吗？杨行板块有潜力吗？

回答：会有潜力，但需要你有一定的耐心，短期内看不出太大成效的。如果能长持6-8年，回报还是不错的。

提问：名下唯一住房华发四季1500万左右，打算卖掉打新，卖掉后0.1社保系数59分，目标北外滩、森兰、唐镇，期望2年300w+增长，曾叔有没有什么更好的建议？

回答：华发四季产品不错，周围在建人才房公寓，没地铁，周围环境配套一般，孙桥未来还是有潜力的，但短期变化不大。卖掉打新也是可以的，今年大概是打新年。北外滩、森兰都可以，唐镇的话，区域供应较大，虽然也有产业，但不如大虹桥徐泾，可重点考虑楼盘见内部分享。

提问：上海外环内，600万以内的次新房，你建议哪些区域比较好？如果考虑学区，哪些区域比较好？

回答：看了你的预算，要说外环内600万想带学区的次新，基本不太可能实现的。只能有舍有得，全力二保一了。我建议你次新和学区选一个，要么是居住比较好的区域，带一个不是菜小的学区，要么是一二梯队的二房。建议择好自己的最终需求可以再详聊。

提问：请问老师 1000万以内中环以内陆家嘴上班要求4房有没有比较推荐的区域？

回答：需求比较大，1000万中环内三房都不太好找，何况是四房，需要花点心力了。我建议是北中环那边的次新能满足你，但弱项是居住属性不是特别好；浦东这边可以看看三林南一带；西中环的话这个预算基本不可能了。如果要细化到推荐小区，还是建议加入曾叔的内部圈子。

提问：您好目前广州有一套，月供九千多。手里子弹三百个，一直喜欢上海，打算硬破限购买入，九亭两房这样，长持加出租。由于硬破限购，可能需要一次性付款，还想留足两年房贷。请问上海动迁房可以买吗？有些二手税费特别高，满五唯一是不是能避税？这样安排是否妥当，请您给点建议。

回答：你的情况有点麻烦，透露的信息也不是很足。如果是总价300，硬破的价格也不低，成本那么高就意思不大了。动迁房可以买，免上家税费，你的契税是不免的，我个人觉得你这么操作成本不低。把你详细的相关信息对接给我帮你参考分析下。

提问：曾叔，因为我没有房票了，手上还有一些子弹，想跟一个朋友一起合伙入一套房子，需要注意什么？

回答：合伙买房有风险，新手不建议玩，需要志同道合的合伙人，并且在各方面能达成一致，如操作不当不但影响投资收益，还会影响你们的关系，最后连朋友都没的做。合伙买房难点在于各种决策能否达成统一，如卖出时间、卖多少钱、装修怎么装、出租等大大小小的琐事，其次是利益的分配，都要明确写在合同里。详见内部资料分享《合伙买房实战攻略》《代持完美操作步骤》

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