年报观察|中国恒大：降负债三步走，控费提效存空间

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2019年业绩发布会上，恒大主动宣布转向。以“保持业绩高速增长、严控土储规模、降低企业负债”为三大主要目标，恒大开启发展新阶段。

继前瞻性提出上述目标后，2020年业绩公告中，恒大表示将分三步走满足“三道红线”监管政策要求。

明确的时间点体现了恒大降负债的决心。作为行业龙头房企，恒大的积极转向也标志着一个行业的集体转身。

转向成果初显

对应其于2019年业绩会提出的三项目标，当下恒大转向成果初显。

据恒大集团业绩公告披露，业绩增长方面，2020年恒大合约销售额达7232亿元，同比增长20%；2021年一季度实现未经审核的合约销售额1510亿元，同比增长2%。

与此同时，集团真正做到了有回款的业绩增长。2020年，集团销售回款率达90%，同比增长12个百分点；2021年一季度，集团销售回款达1330亿元，同比增长17%。

控规模方面，2020年下半年，集团土储面积下降1000万平方米至2.31亿平方米；降负债方面，截至2021年3月底，集团有息负债下降2000亿元至6740亿元。

但针对“三道红线”监管政策，当前集团降档效果并不明显。截至2020年末，恒大剔除预收款后的资产负债率为83.4%，同比提升约0.7个百分点；净负债率为152.9%，较上年末下降约7.7个百分点；现金短债比为0.47倍（剔除受限制现金）。

不过，恒大给出了明确的时间表。未来，在降低有息负债，及“三道红线”降档上，集团将分为三步走。

员工薪酬成本增加 控费提效存空间

业绩公告显示，2020年恒大集团营收为5072.5亿元，同比增长6.2%；毛利为1226.1亿元，同比下降7.77%。

2020年恒大仍增加了招聘规模，其在业绩公告中披露，年内集团共招募社会专业人才到岗36752人。截至2020年末，集团共有员工123276人。当前，恒大已构建了一支年轻化、高学历、高素质的员工团队。房地产开发建设系统中，大学本科以上学历人员占比近90%。

报告期内，集团员工薪酬成本有所增加。集团总雇员成本(包括董事酬金)约290.2亿元，同比增加6.53%。

与此同时，恒大集团管理费用、营销费用也有所增加。报告期内，其管理费用为210.6亿元，同比增长6.3%。恒大将该费用的增长解释为新能源汽车研发支出增加所致。

而由于市场环境影响，恒大于报告期内增加了销售佣金、市场推广投入，以推动销售增长。期内集团营销费用为319.6亿元，同比增长37.2%，集团营销费率达4.4%。

高性价比土储提供强增长空间

2020年，恒大集团共新增土地储备140幅，并就现有42个项目进一步购买周边土地，新购土地储备建筑面积6892万平方米。

新增土储主要分布于北京、广州、深圳、武汉、成都、太原、合肥、哈尔滨、重庆、郑州、呼和浩特、石家庄、兰州、乌鲁木齐、中山、无锡等一二线及三线城市，平均成本仅为1992元/平方米。

截至2020年末，恒大集团总土地储备项目798个，分布于中国234个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积2.31亿平方米，土地储备原值为4901亿元。

整体来看，当前恒大在手土储结构优质，性价比较高。以土储原值计算，其中67%土储位于一二线城市，土地储备原值达人民币3287亿元，平均楼面地价仅2638元/平方米；33%土储位于三线城市，土储原值为1614亿元，平均楼面地价仅为1515元/平方米。

同时，当下恒大还布局了100个旧改项目，为企业后续发展打下良好基础，其中78%的旧改项目位于大湾区。

积累了丰厚且性价比较高的土储，为恒大未来的业绩增长提供了较大空间。2021年，恒大集团的总可售货量预计约1.37亿平方米。

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