上海楼市:为什么上海楼市里“牛长熊短”的特征越来越明显了?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：请问曾叔，对于目前的上海楼市有没有什么分析，值得我们学习一下的？

回答：我最近发现，上海楼市牛长熊短的特质越来越明显了。刚好在假期的时候我见了一些朋友，我说：我最近被我们大A股虐的很惨。朋友说：你要不开个户头来美股，美股牛长熊短，涨的多跌的少。那天回家后，我专门研究了下美股，发现一条比较重要的特征：在过去的50多年里（1964年2019年），美股牛市持续时间是熊市的3.2倍。并且美股的机构投资者占比多，简单说就是会买的人，比乱买的人多。

也就是说一个市场当中，专业投资者的占比，可以影响市场未来的走向。这一粗浅的认识，被上交所理事长的总结所印证：散户为主是造成牛短熊长的重要原因——2020年6月

以上为什么要和大家说这些，因为我发现，单说上海楼市这块，牛长熊短的味道越来越重了。这里咱们不聊历年走势，就从逻辑上讲，每一次的上海行情都是一次大洗牌，被洗掉的那批人未来上车的机会越来越小。

补充进来的玩家，要么是本地的精英，要么是外地的精英，甚至有可能是国际投资者。随着行情一次又一次的拔高，难免看空的论调会越来越多，但别忘了，总有大量冷静的眼睛盯牢这块市场。这批市场参与者，可能根本懒得大肆发表什么意见，但在关键节点他们会用脚投票，冷静出手，不被情绪左右，冷静寻找确定性。我相信，这一点是上海房价强者恒强的基础所在。

提问：曾叔，预算总价700-800w，首房首贷，自住，需求三房，工作在张江，夫妻目前无孩子，对学区没要求，兼顾自住投资，不知该锁定哪个板块，不知道是离内环越近越好例如塘桥（但是最近补涨严重），还是选择概念性强的世博、杨思前滩（已经炒的很高）、三林，或者浦江（三房基本也突破800）、周浦的远郊次新，还是虹桥或者北外滩？

回答：700-800现阶段市场，无非两种选择，市区范围的老房子或动迁小区，近郊偏弱地段的商品小区。个人不建议这个预算段买房龄太老的大楼房或老破小，未来金融属性会受限。因此市区范围，也只能考虑动迁房了，张江孙桥，三林御桥，都是有一定选择的。

至于你提到的塘桥世博，都是房屋品相较差的小区，属于硬伤，无法考虑。浦江作为近郊强势地段，也已经超过预算，周浦康桥偏弱，如果对于动迁小区的品质不满足，可以看一下，类似的还有川沙。大虹桥距离张江太远，生活通勤都不是很方便，北外滩则远远超出了预算。

提问：曾叔您好：目前本人父母名下有闵行马桥有一套90平小三房，卖出可凑首付370万，吴泾万科有一套一房，卖出可凑307万，打算两选一卖一套，然后以我名义首套置换一套，现在有两个问题

1.卖哪一套合适。马桥区域新开发，周边楼盘都比较新，无地铁规划，但房子比吴泾那套大，吴泾万科比较老的商品房，靠近紫竹开发区，有地铁23号规划，但房子面积小。

2.贷款估计只能贷500万下来。估计只能买800万左右的房子。目前不考虑自住，买来租掉还贷款。（本人吴泾上班)是买靠近市区二手房？还是大虹桥板块？还是郊区大三房？兼顾考虑20年退休以后可能会自住

回答：卖吴泾，马桥有大数据产业概念，虽然也不是什么好地段，比吴泾好。建议买市区带学区二房保值性稳定，长持大虹桥空间也挺大，具体推荐可以参考曾叔总结的内部资料，可以解决你的疑问。

提问：您好曾叔，存款260万，上海购房属于二套，今年孩子出生，考虑买学区房给孩子今后上学用。1.买市区老破小；2.中外环次新的房子。从投资角度，我该如何选择，还是有其他的更好的选择？谢谢！

回答：还是要买学区房。这个预算也只能买个市区老破小，尽量买一梯队学区房，尽量买双学区房，既能自用也能保值。

提问：曾叔您好，请问芦恒路地铁站附近的动迁房怎么样啊？那边商品房有一品漫城，对面是一批动迁房，因为预算有限，想买个小两房，看了一圈觉得那边地段很好，交通也很方便，不知道能不能受到前滩的辐射？有没有升值或保值空间呢？谢谢！

回答：可以享受到前滩辐射，涨幅总体来说应该也不会太差。但那里的问题是，芦恒路都是老小区，品质感不是特别好，前滩溢出需求，应该不会来买这里的动迁房，要么就是前滩消化掉，要么就是再往南买浦江镇。你如果是前滩上班自用，这个地方可以考虑，如果是投资，意思不大。

提问：曾叔，您好，本人刚落户，新上海人，想买沪新房（主要不想交税），希望可以三室100 平米左右，位置考虑在市区，杨浦优先考虑，学区房更好。 希望大将军给点建议，谢谢！

回答：预算不清楚，没办法具体建议。杨浦新房主要集中在东外滩和鞍山周边，都是没学区的。

可以优先考虑保利天汇，仁恒海上源这两个项目，都有100平小户型的三房。另外杨浦隔壁的北外滩和瑞虹，也有几个类似的新盘产品。

目前市区范围，这一块后续新盘是最集中的了。

提问：曾叔，请问怎样分辨真笋与假笋？

回答：笋盘不等于低价。真笋盘买入即赚，如限购限价的倒挂盘，急需用钱不懂行情低于市场价3成及以上流出的房子；潜在笋，可因未来政策和时间修复到合理价值，如板块差、房子靠近未来会被拆迁的垃圾站，板块差随时间因素下板块轮动、洼地补涨而获得更高价值，潜在笋非常考验眼光与信息获取能力，否则站岗；假笋买入即坑，如无经验参与的法拍房，鬼牌，有产权纠纷、一房多卖的房子。

由于精力有限无法逐个回复私信，更多咨询，请搜公众号：「曾叔谈房」加入内部圈子提问，可对接1对1答疑服务。

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