34秒破中止价！金茂48亿拿下苏州相城区巨无霸商住地

　　无论哪家房企，只要拿下这宗30万平方米的大体量商住地，短期内在苏州都不会缺地。

　　4月8日，苏州相城区高铁新城一商住地落槌成交。最终金茂以48.2亿元的总价成功摘地，楼面价16370元/平方米，溢价13.92%。

　　虽然竞价持续时间不长，但此次拿地却可谓“险胜”。据了解，该地块此前曾从土地市场“下架”，后又重新挂牌，前后吸引了众多房企的关注。金茂以外，本次竞拍还吸引了万科、融信、旭辉、正荣等房企的参与。挂牌期内，该地块已经出现了五次报价，溢价3.4%，可见热度之高。

　　正式竞价开始后，仅历34秒，7轮报价，总价就达到477171万元，超过了中止价，进入一次报价，最终金茂拔得头筹。

　　亿翰智库研究总监于小雨表示，从2020年年报来看金茂有6个百亿城市，苏州是其中之一。本次金茂在苏州拿地，比较符合其城市深耕的思路。

　　优质宅地难赚钱

　　据出让文件，本宗苏地2021-WG-15号位于相城区高铁新城，地处齐门北大街东、蠡太路北。

　　虽然周边多为工厂等，但配套的教育资源却十分丰富。地块东面是即为南师大苏州实验学校，南师大相城实验小学及附属幼儿园等。距离地块2公里左右，还有高铁吾悦广场的商业配套，交通方面距离地铁2号线大湾站较近。

　　从地块指标来看，该地块为一综合用地，其中包含城镇住宅用地、商服用地，总出让面积为17.27万平方米，容积率为1.8，总规划建筑面积为31.34万平方米，由3个地块组成，宅地方面将打造包括住宅、商业、公寓等产品。

　　具体来看，地块中的住宅部分（6层及6层以下住宅除外）需打造户型面积不小于100平方米的成品住宅，装修标准不低于1500元/平方米。

　　另外，A区内须集中设置计容面积≥14000平方米的租赁住房，取得竣工备案后10年内仅限于出租，期满后可销售，出租对象均须报备高铁新城管委会。

　　C区的商服部分则需设置服务型公寓，计容面积在16000-18000平方米，至少打造300套公寓，只可用于出租。此外，商服部分还须设置1处生鲜超市和社区服务中心，其中社区服务中心竣工验收后由属地政府按4500元/平方米进行回购，其不动产权归属地政府所有。

　　除此之外，项目A、B、C区必须同步开工建设，且在C区整体出正负零后，方可办理商品住宅预售。

　　宅地虽优，但却配套了各项复杂指标和严格的开工时间要求，最终的成交楼面价也不低。

　　于小雨分析，据亿翰智库监测，长三角拿地基本上地货比都在0.6或以上，本宗地为0.6，想要非常赚钱比较难，但是可以走量。长三角这些城市基本面好，疫情也见证了它们的韧性，供需关系比较好，所以企业也愿意拿，虽然是溢价成交，但横向来看，也能接受。

　　“两集中”前最后一搏

　　4月1日，苏州市发布2021年度国有建设用地和住宅用地供应计划，供地计划编制的范围包括吴江区、姑苏区、吴中区、相城区、工业园区、高新区，供应计划总量为2231.7万平方米。

　　其中，宅地计划供应时间集中在今年的4月、7月以及10月，2021年苏州将推出116宗宅地，已出让9宗，已公告1宗，还有106宗宅地待公告。

　　可以说在四月的供应期来临前，这宗大体量商住地是房企期待拿下的一个“保险”。30万平方米的建筑面积体量，将保证拿地人未来一段时间内有足够的“面粉”。

　　于小雨告诉《国际金融报》记者，本宗苏州宅地高溢价成交，一是受宅地供应两集中政策出台的影响，企业可能比较担心后面拿不到地，造成现在抢地的局面。二是每年这个时候都是高溢价拿地的波段，因为这个时候企业普遍有钱，现在拿地还能为下半年的业绩增加贡献。

　　3月23日，金茂发布其2020年度业绩报告。数据显示，截至2020年末，中国金茂现金及银行结余（不含受限制现金结余）约为434.56亿元，同比大幅增长142.1%。同时，经历一段时间的“降杠杆”，金茂在“三道红线”指标方面全部达标，成为“绿档”房企。

　　2020年，金茂融资成本为4.42%，较2019年进一步下降0.72个百分点。

　　于小雨表示，本次金茂拿地，源其融资优势比较明显，财务上没有什么问题。不过，这一项目可能对其未来利润改善的贡献较小，若要改善利润，可能还是需要多考虑城市运营类的项目。

　　记者 程欣然

　　编辑 左宇

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