百强房企一季度买地金额超五千亿,接下来还有大量土地集中开卖

来源：界面新闻 作者：黄昱

实施土地集中供应在即，上海、杭州、广州等多个热点城市在3月份放缓土地供应计划，土地市场进入“冷静期”。但相比去年一季度受疫情影响土地成交基数较低所致，今年一季度热点城市土地市场升温明显。

中原地产研究中心数据显示，今年一季度，共有上海、杭州、广州、北京、成都、宁波、武汉等22个城市土地出让收入超百亿元，其中上海、杭州、广州分别达到949.4亿元、729.6亿元和347.7亿元，同比增速分别为44.33%、43.56%和23.99%，领跑全国土地市场。

50个热点城市累计卖地收入达7020.99亿元，同比涨幅26%。

不过，从三月单月来看，受供地“两集中”政策影响，22个重点城市住宅用地成交面积同比普遍下降。

中指院数据显示，南京3月份的住宅用地成交建面为18万平方米，同比下降54%；苏州为70万平方米，同比下降28%；杭州为21万平方米，同比下降77%；广州为29万平方米，同比下降22%。

这在一定程度上减缓了土地成交的整体规模。据中指院初步统计，今年一季度，全国300城住宅用地推出1.8亿平方米，同比下降0.4%；住宅用地成交1.5亿平方米，同比增长8.4%。

值得注意的是，在住宅用地出让金TOP30的城市中，长三角区域占据近一半的席位，成交金额明显领先其他区域。

中指院指出，一方面，22个重点城市供地“两集中”政策于2月发布后，南通、绍兴、徐州等不在名单内城市加大住宅用地供应量，以期降低“两集中”政策对当地土地市场的间接影响。

另一方面，重点城市短期供应停滞，部分房企将目光投向长三角地区的三四线城市，使得部分城市优质宅地成交热度较高，多宗地块刷新所在区域甚至全市成交楼面均价纪录。

中指院数据显示，一季度，全国300城住宅用地成交楼面均价为5145元/平方米，同比上涨13.0%。溢价率方面，全国300城住宅用地平均溢价率为17.4%，较去年同期提高4.6个百分点。

从房企拿地的角度来看，头部房企在一季度保持积极拿地的态势。据中指院统计，一季度， TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%。

TOP100门槛值为14亿元，与去年同期保持一致，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59%，比重有所下降。

在具体房企的新增货值上，保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位，保利发展以998亿元占据榜单第一；融创中国和绿城中国紧随其后，累计新增货值规模分别为820亿元和712亿元。

头部房企的拿地优势进一步凸显，中指院数据显示，TOP10房企1-3月新增货值总额5874亿元，占TOP100房企的32.9%，新增货值门槛为350亿元。

从4月份开始，各大房企即将进入土地集中供应的新阶段，第一批集中出让的土地将陆续披露。

据界面新闻不完全统计，目前已有长沙、广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、福州等15个城市，明确将在4-5月开启第一批土地集中供应。

广州是四个一线城市中首个正式响应集中供地政策的城市，首次土拍公告时间为3月26日，当日一共挂牌地块合计48宗，总用地面积约393.6公顷，挂牌总价超901亿元，将在4月26日-27日分批限时竞价。

北京于3月底挂牌首批集中出让土地，共计30宗总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。其中，有15宗地块位于中心城区，占比面积约为43%。同时，朝阳区仍是供地的热门区域，有10宗地块，海淀区有2宗地块。

4月6日，长沙也明确将于今年4月、7月、10月，分三次集中发布全市住宅用地出让公告，首批集中发布的共有39宗住宅（商住）地，总面积294公顷，折合约4410亩涉宅地。

次日，杭州发布第一批集中供地公告，57宗地块集体挂牌，均为涉宅用地，总出让面积301.8万平方米，总建筑面积757.2万平方米，总起拍价943.7亿元，计划于5月7日、8日两天内集中出让。

中指院指出，单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。

对于集中供地的具体影响，中指土地运营总监张凯则表示，招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，客观上集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落，但后续可能造成项目集中入市，竞争加剧。

此外，面对单次大量供地时，需要房企对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。张凯指出，以往房企通过研判城市运行周期，希望实现逆周期拿地，但集中供地可能打乱市场现有周期，后期投资逻辑的建立有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈。

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