上海楼市:内行人都避之不及的楼盘,到底硬伤在哪里?

来源：智能家居时间：2021-04-12 15:51

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，开放式社区，对自住来讲，会有不方便的因素吗？

回答：我不会买这样的产品的，你可以看一下前滩三湘旁边的格力地块，就是开放式的小区，下面的底商会吵到上面住户的。另外还有北京朝外soho也是这样的建筑，居住品质真的不高。

提问：曾叔你好，自住坐标建平实验初中学区房，小孩已就读，准备现在的房子给父母居住，有1000万预算，想附近另置一套3房，看了一套不靠高架最里面的4房，150平，优点是04年商品房，较新，实际得房率高，自住适宜且有固定车位，缺点是小区小又冷门，没有学区价格浮动较大，是否适合购入，不要增值，只想保值，谢谢

回答：没有学区的小区小的楼盘，要想增值只能靠地段为主，你说的这个户型偏大，也不是在最强势地段，增值挺难的，但是自住+保值问题不大，上海的房子不怎么会跌的，即便跌也是因为涨多了才会有跌。

提问：曾叔你好，我有预算300万左右，想在大虹桥买个一手的动迁房，用来投资升值，请问：

1. 华漕的西郊九韵城和青浦的徐泾北城那一片，哪个升值空间更好？

2. 徐泾北城那边的动迁房，产证归属有的属于华新，有的属于徐泾，这个需要注意吗？

回答：本来是徐泾北城潜力大过华漕，但之前一年多徐泾北城涨了不少，所以综合性价比差不多了。没必要区分，以户型产品和到地铁站距离结合价格来分析。另外你这个预算，还可以再看看泗泾、九亭、江桥、甚至徐泾南侧也是可以考虑的。

提问：曾老师，本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域或者楼盘吗？

回答：这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一代的次新房。细化到楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料，可以解决你的疑问。

提问：曾叔你好，想请教下。名下市区有三套房。想卖掉两套小区环境不好的，置换到青浦赵巷别墅能行不。市区两套卖掉有600万，以儿子名义首套贷款。但是又担心买别墅跑不赢大盘。喜欢是喜欢，暂时又不去住又租不出去。也有些为难，您有什么好的建议吗

回答：别墅是消费型的产品，自住会非常好，但要出租出售都很麻烦。你如果是真的为了自住的话，可以考虑买别墅，但不要对增值性有太多期待。不要考虑增值性的话，不如去大虹桥和三林核心区买品质房。

提问：曾叔您好，想请问一下买房策略，首套刚需，因为拿到户口的时间不长所以近期才能买房

有以下三个选择，您觉得哪个合适？感谢！

1.持续摇新房，按照目前的概率计算，最晚明年下半年摇到自己想要的新房

2.买大热区域，今年眼睁睁地看着例如大宁、瑞虹、联洋等强势区域大涨，现在高位买入这些强势区域

3.买一般热度区域，这些区域今年上涨幅度相对小一点，可能会补涨，但属于某方面资源（如学区）有缺陷或者未来前景一般的，例如塘桥、世博等

回答：第一个选择概率不是这样算的，假设热门新盘在积分足够认筹入围的前提下，有30%的中签率，不意味着你摇三四个盘就肯定能中，而是你每个楼盘的中签率都在30%，只要脸足够黑，摇一个和摇10个，很可能没区别。

第二个选择是比较稳定的，上海楼市历来强者恒强，弱势地段和产品崛起的难度很大，要学区或者重点规划过去才有希望。但更建议在强势地段中，反过来去找那些没有学区和规划溢价的地段，支撑力更扎实。不会受zc影响。

第三不建议，弱势地段，尤其这些已经造满房子，开发完毕的弱势地段，很难再有翻身之日，永远拖在最后。

提问：你好曾叔，请问如何做好买房子的工作？

回答：初级房产投资人，要做好买房工作，有两面，一方面是融资+杠杆，尽可能多的通过一切渠道融更多的钱，从亲朋处，银行借款。但融资之外更重要的是多赚钱，少消费，以贷还贷、以融续融不会走的太远，应在自身力所能及的范围内投资。另一方面是选筹，自住和投资分离，自住围绕工作生活半径5公里内寻盘，怎么喜欢怎么来。投资，原则上永远追求收益最大化，遵循“好城市、好区域、好房子、好价格”十二字方针，不要为了买房而买房，入一堆没有价值、没有涨幅的货，如公寓、鬼盘。综合考虑“贷款+涨幅+租金”，保证未来能够卖出变现或拆迁变现。

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