实体商业能否“改”出未来？

  近两年来，上海市中心的零售商业项目接连开始改造升级，以应对不断变化的零售商业市场。一场突然的新冠疫情让原本就处境堪虞的实体商业几乎陷入冰点。近来，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，健康、信息化等成为商业项目中越来越重视的因素。

  实体商业纷纷改造

  最近两年，上海实体商业的表现并不尽如人意，或改造升级，或直接关门。此次疫情之下，零售商业更是首当其冲，巴黎春天虹口店就宣布关店。

  近日，《东地产》记者在南京西路街头发现，继恒隆广场之后，“梅泰恒”金三角中的中信泰富广场也踏出了改造升级的步伐。记者注意到，中信泰富广场裙房商场的地下一层和一层只有部分商家仍在营业中，其他楼面基本都关闭。商场门口竖立着“商场升级改造”的指示牌，上面列明正常营业的品牌仅余MaxMara、CURIEL、FURLA等11家。当记者向一位地下一楼的工作人员询问何时将改造完、重新开放时，对方的回答是20个月。

  事实上，早在去年11月，“中信泰富广场立面改造公示及公示图”就在网上公布，立面改造范围是1-5层裙房南京西路、江宁路、陕西北路沿街立面。从效果图来看，中信泰富裙房商场现有的外立面将全部拆除，转而以十多个立体模块的形式呈现，显得更加时尚与前卫。

  无独有偶，位于中信泰富广场西面不远处的南京西路1818号的商业裙房同样在此前发布了立面改造工程设计方案规划公示。《东地产》记者了解到，南京西路1818号正是静安寺商圈核心位置的1788国际中心。目前，1788国际中心靠近南京西路的一侧部分外立面确实正在施工之中。事实上，1788国际中心已经被顶禾控股整栋收购。顶禾控股在五一假期前宣布将1788国际中心加入WELL健康建筑标准-WELL Portfolio组合资产晋级计划。

  健康条件受重视

  “我觉得所有上海这些项目的升级改造调整都是正常的现象，比如1788是因为更换业主而进行的改造调整，港汇、新世界等也是在运营了很多年后，根据市场的发展进行升级，毕竟现在的市场、品牌和消费群体都在变化，都是顺势而为。”高力国际华东区零售房地产服务高级董事仲睿旖向《东地产》记者指出，“从调整方向来看，每个项目会根据自身条件、目标客群等方面综合考量，加入新的业态、场景，结合智能化管理、线上线下融合等。”

  仲量联行中国区零售地产部总监隗然认为：“我们观察到，在疫情趋缓、逐步复工期间，配备超市与户外空间多的商业项目是最先恢复人潮的，有标准作业流程的连锁餐饮在疫情期间也更容易获得消费者信任，在疫情期间能持续提供服务且在外卖方面成长迅速。因此，我们建议在零售商场进行改造时，购物中心硬件应更注重其健康条件，比如WELL建筑标准评估的七个维度值得借鉴，即空气/Air、水/Water、营养/Nourishment、光线/Light、健康/Fitness、舒适度/Comfort、以及精神/Mind，其是以购物者在商场进行各种活动的舒适度为主要考量，为商场硬件改造提供良好的评估标准。”

  近几年来，商场业主为追求新鲜感，竞相追逐新晋零售品牌，但这次疫情也反映出根基稳固的连锁品牌抗压力更强。隗然预计，下半年拓展意向强的品牌以连锁和国际品牌为主，“延续去年下半年的趋势，在线上蓬勃发展的国内设计师品牌和彩妆护肤品牌，也因挺过疫情而积极拓展线下市场。相信消费者回到新生活常态后，更习惯于线上购物模式，但线下商场仍是未来不可或缺的多元购物渠道之一。零售品牌会更注重线下门店提供的消费者体验和品牌形象展示，因此购物中心的定位与其能否吸引品牌的目标客群，对品牌尤为重要。”

  而戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历则向计划改造升级的商场提出了两个建议：其一，出于对空气流通和空气清洁的要求，空调的系统的要求会比之前要求更高，在这方面需要进行着重关注；其二，基于信息科技和大数据的应用不断发展，因此在信息化基础设施的建设上需要着重考虑并需要具有前瞻性。

  下半年持续观望

  在刚刚过去的一季度中，突发的疫情及居家隔离等措施给上海零售物业市场带来较大冲击。许多餐饮品牌陷入经营困境，部分品牌由于现金流短缺面临关店。来自仲量联行的数据显示，一季度，上海核心商圈空置率环比由8.6%升至9.3%，非核心商圈空置率环比由9.2%上升至10.2%。服饰品牌加速拓展线上销售渠道，并尝试在办公楼和商场内采用灵活租赁的方式进行商品销售以去化库存。

  值得一提的是，今年一季度全市零售物业市场没有新增供应，这是2006年以来首次，主要是由于新冠疫情导致租赁进度推迟以及企业延迟复工，诸多项目被迫延期开业。

  不过，仲睿旖也指出，目前上海并没有出现大规模的退租等，有些空置是因为商场今年正好处于调整期，部分品牌因为疫情，对原有布局进行优化，大部分品牌今年在上海仍然有开店计划，只是会更加谨慎的投入和选择。

  至于下半年的市场行情，她认为还需要持续观望，“如果二季度市场能够逐渐恢复，全球疫情能够尽快好转，那么我们相信下半年上海的零售商业市场也会在年底左右恢复到正常水平。”

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