郑州楼市现状:普涨不存在,别再闭着眼睛买房了!

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以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔您好，我之前有看过特价房，感觉便宜的房子不靠谱，又是郊区又怕别人不靠谱跑路了，看了其他楼盘房子价格也是阴晴不定，我就在想要不要在郑州买套房？

郑叔：你好，建议有条件是刚需的话，还是不要犹豫的买；如果没有条件，还是需要再争取一下。对于怎么买，有三个建议：1.对于刚需，要紧抓刚需、地铁、学区、和商业这四大要素。2.对于改善，建议向东买，郑州的发展方向就是向东。3.对于二手淘笋，建议在向东向东偏60度区域的城市区域及次新区域购买，这个区域不仅能够享受到城市发展的红利，而且还是新产业、人口导入的第一承接地，在价格和距离上都具有优势，未来一定是涨幅第一梯队的区域。

2.提问：郑叔您好，郑州的地铁开通了，那周边的房子肯定也是溢价了请问郑叔在郑州值得购买的地铁盘还有哪些呢？

郑叔：你好，首先要清楚关于地铁的几点知识：1.800米内有地铁的才是最舒适的步行距离，超过的都是伪地铁盘。2.地铁环线的价值更大，郑州的地铁环线就是5号线。3.换乘站点附近的楼盘价值要比单点站的大，因为相对更加便捷。4.已经开通的地铁线路附近的楼盘红利基本被释放完了，规划并在施工的地铁沿线的红利和风险并存。四环内12条地铁沿线的66个楼盘中，数量最多的就是金水区，其次是中原区，再是惠济和管南区，最后是二七区。金水区内房子分化较为严重，有高溢价，价差大，选择起来较为困难，特价房更是频出，金水区的老城东区有比较多的地缘改善项目，北三环承接了刚需和刚改人群。经开区中经开老城的价格仅次于郑东新区，能够跟北三环相抗衡，其地块较为稀缺，楼面价较高；滨河国际新城的楼盘较多，且是3号线二期，可以考虑价格在1.5万的正常楼盘。中原区的新盘也很多，有些价格高于中原老城。惠济区值得关注的详见内部分享。高新区的地铁较少，可选择的项目较少。二七区的地铁规划已经实施，对于刚需是一大利好。虽然二七老城和运河新区的利好未消失殆尽，但是可供选择的项目越来越少。总而言之，地铁的价值虽然在郑州体现的没那么完美。具体详情推荐见内部分享。

3.提问：郑叔您好，我老婆说贷款买房比较好，我觉得全款比较好，因为我不想有太大的压力，想问买房是贷款买比较好还是全款？这两种有哪些优缺点啊？

郑叔：你好，如今购买房产需要的资金已不是一笔小数目，对于普通家庭来说，贷款无疑是最好的方式，而对于有经济实力的人群，又会面临贷款还是全款买房的选择。全款买房有以下特点：1.对于全款买房的买家，开发商会给予一定的优惠，且能够免除手续费和银行利息等。2.没有抵押的房子更容易出售，因为避免了银行贷款的约束；在房价上升时，出售套现也比较快；即使处于经济困难时，还可以向银行抵押房屋，避免出售。3.全款买房的流程较为简单，省时方便，也省去了贷款利率上浮的支出。4.如果购房者付款的楼盘是还未取得五证的项目，未来将会有一定的风险。5.全款买房可能会花费掉手里的现金，而贷款的话，将一部分的资金用于理财，也会有一笔可观的收益。

贷款买房有以下特点：1.贷款购买的房屋在贷款没还清时，想要出售会比较麻烦。2.贷款购房会被缚多则30年的债务，贷款时也许承担相应的利息，且手续较繁琐，在银行贷款额度紧张时，审批的流程和时效都比较长。3.贷款买房可以将资金分开，灵活使用资金，同时也减轻了筹钱的压力。4.银行会对房屋的价值进行审查，这样就增加了买房的保险性。总而言之，可以根据自己的需求来选择是全款还是贷款买房。

4.提问:郑叔你好，我亲戚去年年底交的房，我跟他一起去验收的，然后我发现房子户型是还不错，但是周边地段不好，附近还有化工厂，我想找人理论，他们说以前就公示出来了，是我亲戚没注意。碰到这种情况我想问郑叔，怎么辨别买房周边的不利因素？我今年下半年也要买房了

郑叔：你好，其实很多人买房前都会犯忽视不利因素的错误，有些房子可能存在板块、地段、户型等方面的缺陷，买了这样的房子，交房之日就是贬值之时。所以买房前的首要因素就是重视房子的不利因素，首先就是态度摆端正，对于开发商公示出来的红线内外不利因素要仔细阅读，不懂的地方就向销售问清楚，对于已经出现的重大不利因素，需要去现场考察，验证不利因素对项目的确切影响到底如何。再从专业的角度去分析三个方面的不利因素：项目红线之外的因素，如靠近机场、垃圾站、火车站、油气库站等会产生废气、辐射、噪音和烟尘污染等影响的地方；红线之内的因素，如公共厕所、化粪池、变压器、物业用房等会造成辐射、噪音等影响的因素；户型的不利因素包括立面造型、管道层、天然气管道等户内的梁、柱位置、尺寸等。不过，对于不同的人来说，不利因素的影响和重要性也不同，比如对噪音的接受度和容忍度，有的人被吵得睡不着，而有的人则能照常入睡。

所以下面这些因素是非常值得重视的，以下三个因素，一旦产生噪音源，影响就可能是终身的：机场，特别是军用机场，在方圆十里的住户都会受到影响；铁路边的一二排房子都不能买，车子靠近的震动影响甚至比噪音还大；公路、立交桥、高架桥镀金的房子噪音也是极大的；工厂、集市和学校等因素的影响是间歇性的，一般白天产生，晚上安静。一些气味性影响较大的因素有：垃圾场、污水河、屠宰场、动物园等，在买远郊改善性住宅的时候需要特别注意。还有一些会产生烟尘影响的因素如火电厂、造纸厂、化工厂和橡胶厂等，但以后这些场所会随着国家对环保的重视而离住宅越来越远。一些普通购房者会产生心里顾忌的影响因素如殡仪馆、火葬场、监狱、刑场等，还有一些可能会产生辐射影响的因素如高压线路、变压器、无线通讯基站等。

红线之内还需值得特别注意的因素如下：通风机和会产生噪音的通风口和排烟管道，可能会在商业顶层产生；有噪声的电梯，对于靠近电梯的卧室影响较大；可能会产生异味的因素如垃圾中转站、化粪池和公共场所等设施，这也与小区物业的管理水平有关；还有集中餐饮等商业配套、居委会、物业服务用房警务室等办公处所可能会影响环境秩序。

对于户型的不利因素，这里重点提一下腰线层的问题，腰线层对于整个楼栋来说可以起到装饰外立面的作用，但对于处在腰线层的户型来说，容易出现遮挡阳光、积水、杂物堆积和被盗的风险。总的来说，买房前一定要了解房子的不利因素，因为有些因素一旦产生，影响就几乎是终身的。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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