重回十强,金地“战术”

近年来，金地为了冲刺规模，选择大幅降低权益占比以实现规模增长，如今，不断走弱的盈利指标跟不上规模增长的步伐，成为了金地规模增长中付出的“代价”。

4月19日，金地集团召开了2020年度业绩说明会。

虽然“平衡发展观”一词在会上多次被管理层提及，但金地依然难逃盈利能力走弱的困境。

年报显示，2020年金地实现签约销售金额2426.8亿元，同比增长15.2%；实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%；归母净利润103.98亿元，同比仅增长3.2%，增幅较2019年同期缩小21个百分点。

第三方数据显示，2020年金地合约销售额排名行业13名，距离十强门槛依然存在近360亿元的差距。2021年开局，其加大马力重回十强，随后2、3月份凭借销售端发力守住十强席位。金地的回归，也意味着“招保万金”时隔多年后终于齐聚十强。

权益土储占比低

不同于一些利用杠杆去撬动规模的房企，金地选择降低权益比例的方式扩大规模。

2016年，金地以1006.3亿元的销售金额勉强跻身“千亿阵营”，但对其来说，千亿之后的发展后劲明显不足。数据显示，2018年-2020年间，金地销售金额一直在“招保万金”中排名垫底。

为了缩小与其他“三兄弟”的差距，金地加快了拿地步伐。

2016年-2020五年间，金地的新增土地储备分别为533万平方米、1300万平方米、1072万平方米、1688万平方米、1657万平方米；总土储面积分别为2950万平米、3770万平米、4400万平米、5233万平米、6036万平米。

然而，这些新增土储的真实含金量并不高。其对应权益土储分别为1500万平米、1930万平米、2300万平米、2802万平米、3203万平方米，权益占比分别为50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%，这一比例明显低于同档位房企。

引入合作伙伴共同出资拿地是导致金地权益土储比例低的原因之一，虽然合作拿地可以共担风险，但是过低的权益土储也拖累了金地的盈利能力。

2020年，金地不仅归母净利增速低于营收增速，而且毛利率也出现了下滑至33.56%，同比降低7.7%。

对于金地权益占比过低对公司的影响，贝壳研究院研报认为，“金地权益占比低于同档位房企平均水平，低权益占比将会影响房企实际利润水平，金地在未来项目运营中存在主导权降低与利润下滑的风险。”

华北地区增收不增利

年报显示，2020年金地实现营业收入增长主要是由于结算规模增长。报告期内，房地产业务结转收入751.78亿元，同比增长30.99%。

分区域看，华北、西部、东北、东南的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大。年报中解释称，主要由于该区域房地产项目结算面积增长；华中区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较大，主要是由于该区域房地产项目结算面积减少。

华南和东南区域为金地分别贡献了29.4%和23.1%的营收，同比增幅分别为14.78%、77.98%，但毛利率却比上年分别减少4.21个百分点和12.05个百分点。

其中，营收增幅最大的华北区域，毛利率却出现下滑。财报显示，2020年，华北地区实现营业收入75.3亿元，较2019年同比增长149.62%，营业成本49.39亿元，同比增长198.61%，毛利率减少10.76个百分点。

对此，管理层表示，“华北区域2020年结转毛利率34.41%，毛利率水平表现尚可，金地在北京、济南、石家庄等地项目表现收益情况表现较好，但受京津冀市场调整影响，毛利率同比有所下滑。”

谈及如何扭转毛利率下滑的局面，管理层表态，“首先在投资上始终保持严谨与审慎，其次在产品力、成本上持续提升竞争力，实现更多溢价。再者在营销上，严控分销使用，节约营销费用。最后在销售策略上，因城施策，通过制定合理的销售策略，开展销售行动，实现销售与利润的均衡增长。”

“三道红线”全部达标

与利润缩水不同的是，在财务方面，金地是为数不多保持从未“踩线”的“三好生”。

面对“三道红线”行业融资监管新规，金地集团董事长凌克称，公司始终坚持平衡发展观及稳健的财务政策，注意控制负债风险，在历史上也未突破过“三道红线”指标。

截至2020年末，金地剔除预收款后的资产负债率为68.5%，净负债率为62.5%，非受限现金短债比为1.21。三项指标全部达标，稳居“绿档”企业。

另外，2020年，金地持有货币资金共计541.97亿元，其中受限资金为0.35亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数约1.21倍。

未来融资计划方面，管理层表示，“债务增速将控制在15%之内，在国家‘三道红线’等房地产行业管控要求的指导下，合理管控负债规模的增长，同时合理搭配公开和非公开、境内和境外等融资模式的占比。”

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