21年北京首次“两集中”新政直击高地价软肋！

5月11日，北京首批集中出让土地的竞拍正式拉开帷幕。第一批集中出让的30个地块中，共有200多家房企参与。当多个地块达到最高限价后，转入“竞高标准”建设方案阶段，竞标结果在10个工作日内公布。

当前实施“两集中、两到位”（重点城市对住宅用地集中公告、集中供应）的城市，热点地区土地市场依然火爆，部分地区成交楼面均价和溢价率有所下降。集地新政对房企的“选时＋选地”能力以及在关键时期的融资能力、运营能力等提出了更高的要求，众多城市近期集中出让地块，房企难以兼顾，只能分散火力。

土拍冷热参差不齐

近期，房地产政策频发，包括从房企融资端发力“三条红线”等，而实施“两套房”制度，增加土地供给，抑制地块出让价格过高，最终形成让房价下降的长效机制，推动房地产市场的平稳发展。

11号的北京土拍现场，此前不少房企不一定会参与密云、延庆等冷门地块的竞拍，一些房企可趁机抢购。这是完全不同的情况，不管冷门、热门地块，大家都抢着去。中海基本上每个场次都参加，保证金也就是上百亿元。步入竞拍环节，许多房企一拍即合，竞拍环节根本无法成交，只能将材料转到高标准的建设方案阶段。监管机构对开发商的资质、成本控制、项目预期销售等综合资质进行二次审核评估，以确定地块归属。

在北京此次土拍中，20％的保证金必须提前支付，在竞拍失败后3个工作日退还。如转到竞高标准建设方案阶段，退还时间至少推迟10个工作日。房地产开发商失去的不只是利息，还有可能失去参与其它城市土拍的机会。在这一点上，对房企资金的控制更加严格。

能够来的房企都是本次来的，除了实打实的参与，还可以学习到如何适应新的规则。很多房企高管决定调整全年的拿地计划，销售思路。第一，必须抓住机会收回资金，因为从银行借钱很难收回。此外，尽可能在上半年拿到项目，以便在年底前有机会抢先入市。要是下半年收地，今年的销售额基本上是黄色的。

土地集中供应新政对房企“择时＋择地”能力提出了更高的要求，也对房企在关键时期的融资能力、运营能力、投资能力提出了更高的要求。热点城市中中小型房企的生存空间进一步压缩，三四线城市可能成为中小型房企的首选区域。而且大的开发商很难同时兼顾多个城市，这会给中小型开发商带来更多的拿地机会。

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