潘石屹夫妇离场 SOHO中国卖给黑石

　　[ 截至2020年末，SOHO中国净资产负债率约43%，平均借贷成本约4.7%，总借贷共计约184.70亿元。 ]

　　“包租公”潘石屹将套现离场又被热炒。

　　市场消息称，黑石接近达成以约30亿美元收购SOHO中国的协议。6月16日晚间，传闻落地。SOHO中国在港交所公告称，Two Cities Master Holdings II Limited（由黑石集团控股）现金要约收购公司全部股份，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

　　目前，潘石屹、张欣夫妇持有SOHO中国63.93%股权，张欣为美国国籍。

　　此前一日，SOHO中国发布短暂停牌公告，原因未公布。彼时市场人士便称“停牌大概率再次涉及资产买卖”。停牌前，SOHO中国股价连续多日上涨，创下近一年来股价新高，收盘报3.8港元/股，总市值197.58亿港元（25.44亿美元）。

　　股价异动、卖身“迷雾”背后，类似戏码曾在SOHO中国身上数次上演。2020年3月及11月，该公司陷入私有化传闻，“绯闻”对象为黑石与高瓴资本。彼时，黑石被传给出40亿美元的价码，高瓴资本则直接予以否认。

　　“每次都是在消息公布前股价大涨或大跌。”、“希望是直接私有化的公告，如果跟去年一样，只是宣布在跟谁谈私有化，十有八九又是‘骗局’。”被股价过山车搅得心神不宁的股民称。

　　黑石集团再次出手

　　黑石集团与SOHO中国交集颇多，且热衷于投资中国房地产市场。

　　公开信息显示，黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，截至2021年第一季度管理资产总额约6488亿美元，专注于私募股权、房地产、公债、上市股权、生命科学、成长型股权、投机性非投资级信贷等投资工具。

　　黑石集团董事长苏世民曾公开称，看好中国的科技及医疗健康领域，这两个赛道的增长率和基本面都是巨大的；在房地产领域，重视仓储和物流，这是网络购物和其他线上活动物流链中的一环，同时关注多户型住宅、公寓楼等。

　　今年1月份，黑石房地产机会型基金与富力集团达成交易，以11亿美元收购后者粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。6月3日，泛海控股(000046,股吧)与黑石集团签署协议，以13亿美元的价格出售旗下美国国际数据集团（IDG）。

　　在密集布局中国物流地产等领域的同时，黑石集团与SOHO中国也曾发生数次交集。

　　2018年4月，黑石集团宣布，SOHO中国前总裁阎岩加入公司亚洲房地产部，出任董事总经理一职。2019年11月，市场传SOHO中国有意出售八处核心资产，交易对象为黑石集团联合新加坡GIC公司成立的买方团，估值约500亿元。

　　如此巨量的交易规模，一度引发对潘石屹套现离场的大讨论。三个多月后，SOHO中国与黑石的“姻缘”变为私有化，市场传黑石拟以每股6港元的价格私有化前者，交易价值40亿美元，比SOHO中国前一日收盘价高出一倍。

　　就在外界以为交易有望达成时，5月4日SOHO中国股价大跌25.68%。随后8月13日，该公司发布公告称，与投资对象的潜在交易已经终止。截至目前，未与任何第三方潜在交易对象订立任何有法律效力的协议。

　　2020年11月，市场再度传出SOHO中国私有化的信息，这次买方为高瓴资本。不过，高瓴资本火速澄清，称无意私有化SOHO中国。

　　因私有化的事宜扑朔迷离，SOHO中国的股价也频频经历过山车。自2007年上市以来，该公司股价常态性低迷，受私有化消息刺激，2020年3月曾一度冲至4.80港元高点，传闻破灭后又急剧下跌，今年前五月维持在2.3港元左右。

　　6月4日开始，SOHO中国股价骤然上扬，六个交易日内累计大涨55.1%。果不其然，此次异动事出有因，黑石集团或再次出手，将SOHO中国收入囊中。

　　潘石屹持续“瘦身”

　　作为老一辈地产人之一，潘石屹早在上个世纪便开始了房开生涯，1992年与合作人共同创建万通实业，1995年与张欣共同创立SOHO中国。但是，因地产行业大势及公司战略转型等因素，潘石屹近年来经常陷入“退场”争议。

　　2014年以来，SOHO中国陆续出售旗下资产，当年以82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。“地产已不是刚需，SOHO中国有大量优质资产，做包租公是前景优质的买卖。”潘石屹称。

　　此后几年，“卖卖卖”的脚步加快。2015年，复星国际将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中，作价84.93亿元；2016年，潘石屹将SOHO世纪广场摆上货架，2017年再相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%的股权。

　　据不完全统计，这些年SOHO中国通过出售资产套现超300亿元。同时，从“开发-销售”转向“开发-自持”后，SOHO中国鲜少出现在公开土地市场。一边是卖资产、一边是缩投资，市场上关于潘石屹将彻底清仓的传言不断。

　　实质性转折发生在2019年11月，当时消息称SOHO中国有意出售旗下最核心的八个写字楼项目：北京望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。

　　这些项目是SOHO最核心的资产包，截至2020年末，北京望京SOHO出租率83%，前门大街出租率92%，光华路及丽泽出租率分别为68%、60%。如果上述资产被出售，意味着潘石屹将把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓。

　　尽管SOHO随后对传闻予以否认，但从近期动作看，实控人套现离场的意图仍在。

　　受新冠肺炎疫情影响，SOHO中国去年业绩也有较大波动，期内营业收入约21.92亿元，同比增长约19%；归母净利润5.35亿元，同比减少59.77%。同期，实现税前利润约16亿元，受疫情影响同比下降约17%。

　　潘石屹表示，去年4月，因疫情影响，退租面积和欠费金额达到了公司成立以来的峰值，SOHO中国对疫情严重地区提供疫情补贴，累计补贴过亿。早年公司主要围绕利润额和利润率，2021年希望公司持有项目可以平稳发展。

　　截至2020年末，SOHO中国净资产负债率约43%，平均借贷成本约4.7%，总借贷共计约184.70亿元，其中10.12亿元将于一年内到期，16.60亿元将于1至2年内到期，36.76亿元将于2至5年内到期，121.22亿元将于5年以上到期。

　　转型成果低迷、经历疫情冲击的潘石屹，这次会彻底退出地产圈吗？截至发稿，SOHO中国方面未就此事作出回应。

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