量、价创记录 二手房高位运行

二手住宅市场和新房一样，上半年走出前高后低走势。在政策影响下，二季度市场成交包括买卖双方情绪都趋于稳定。

成交爆量 价格屡创新高

年初楼市承接去年的余温，并没有出现传统淡季。1月二手住宅成交达到4.4万套，创出历史新高，同时也是历史上成交量最高的1月。虽然1月有调控政策，尤其是增值税“2改5”，增加交易成本。叠加2月传统过年时期，成交量出现“腰斩”，但成交绝对量仍有1.9万套，仅仅比正常流量低了10%。3月再度出现大幅反弹，为3.9万套。

图：二手住宅成交套数走势 

在政策不断施压下，进入二季度后，市场情绪有所企稳，包括成交量也稳定在2.5万套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，达到2.8万套。

在高成交量的推动下，房东叫价底气足，一季度的时候房价几乎一周一个价，跳价的事情频繁发生，到二季度此类事件明显减少。从中原价格指数来看，一季度房价涨幅最快，到了二季度涨幅趋于稳定。

图：二手房价格指数走势

市场对于政策的反应还是比较及时的，1月21日出台调控政策，而这周中原的二手房报价指数是这轮行情最高点。此后开始逐周下探，到6月中旬暂时止跌企稳。但是从报价指数来看，仍超过50%，属于活跃期，换而言之，非理性上涨的势头得到明显遏制。

二手房刚需化 学区房价格如坐过山车

从成交特点来看，二手房刚需化特点明显。70平方米以内的小户型依然是二手房交易的重点，一季度次类房源占比为43.5%，二季度占比为44.6%。从环线分布来看，一季度外环外房源占成交比例51.6%，二季度为54.9%。通常小户型总价低，外环以外区域也是刚需的首选，毕竟离开市区远，价格便宜，况且现在轨道交通比较便利。

刚需房交易量多也反应出一个现象，现在置换买家多，抛出刚需房转而买一套更好的改善型房源，这可以是去打新，也可以选择次新二手房等等。

此外，学区房是一季度表现特别抢眼的市场。年初在浦东入学规则将发生变化的传闻下，浦东学区房大热，尤其是梅园成为网上热传的典型小区。一套不足30平方米的老破小挂牌价格超过680万，单价直逼汤臣一品。在学区新政公布后，挂牌价格又开始几十万的下跌，同时二季度成交量也跌到冰点。

2、3月份本身就是学区房交易热点时间窗口，加上本身楼市高温以及最近两年入学政策一直在变化，挑动家长敏感神经。这波上涨本身有虚高成分，过了交易时间窗口本身就会有量、价回落修正的过程，这次入学新政加速调整的步伐而已。

旧改释放活力  二手房选择余地多

相对于新房，二手房市场更反映市场热度。之所以成交量那么大是因为上海已经进入存量市场。土地供应少，新房供应不多，只能转向二手房市场。加上新房市场要摇号等等，不是每个人都能买到心仪的房源，并且现在新房到交房通常要2年左右时间。二手房即买即用，省却买家不少等待周期。

此外，上半年上海旧改力度大也是推动二手房交易活跃的一大因素。虹口、杨浦、黄浦依旧是上海旧改重点区域。从往年结果来看，八成的拆迁户会在一年内置业。现在动迁基本上要到松江南、奉贤等等远郊区域，配套相对还比较落后，对上班一族而言不便利。因此有不少人选择货币安置，直接到市场上买自己喜欢的房子。

房价或继续缓慢上行

楼市这一轮行情和以前几轮不一样的地方在于涨了快涨了急。短短1年不到的时间涨了以往1年半的幅度，甚至更高。调控政策也是连续高密度推出，二季度楼市温度的确控制住了。但是从成交量来看，仍比正常水平高出20%左右，因此房价还是有上涨压力。所以，楼市调控神经不会松，只要市场有违规举动，调控举措会很快落地。

政策会持续发挥效力，预计三、四季度二手房成交还会严控在合理水平内。不过最近信贷方面传出偏紧信号，放款周期比较长，这会影响市场交易。没有量的支持，房价上涨缺乏动力。如果市场现状没有太多变化的情况下，房价还会缓慢爬升，三季度末或者四季度看到本轮上涨的高点。

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