新大正“入不敷出”

  盈利预告公布14天后，新大正（002968.SZ）打响了半年报的第一枪。

  7月21日，新大正公布了上半年财务报告。营收、净利润分别为8.96亿元、7438万元，同比增长58%、38.37%。虽然收入和净利润增加，但每股收益和经营性现金流净额却出现下降。

  上半年的每股收益为0.4607元，较上一年同期减少了7.92%；尤其是增拓业务的开展，给新大正的现金流带来较大影响，上半年，经营现金流净额约为-1.59亿元，流出同比增加579.67%。

  41分钟股价下跌4.8%

  营收数据喜人，但股市走向却不尽如人意，并且和公布盈利预告时的情况截然相反。

  7月22日开盘后，新大正的股价在10：11下跌达4.8%，开盘仅41分钟，这是其上市以来少有的跌幅情况。

  当天上午，其股价经历暴跌后缓缓回升，下午便一直在-2%的跌幅徘徊。截至收盘，新大正报收44.97元/股，较最低值略有回暖，当天跌幅为0.95%。

  从7月初开始观察其股价走势图，与今日的股价走势略为相似，股价先滑过低谷，随后急速攀升，达到峰值后又在波动中回落。

  财报正式公布后的股价走势，与14天前的业绩预告大为不同。

  7月7日收盘后，新大正公布了上半年的盈利预告，表示由于其项目拓展、收并购，以及增值服务等方面取得一定突破，营收增长预计在56%-59%之间。

  较高的营收增势“带动”了资本市场，7月8日，其股价整体上扬10%，上升态势持续到第二天，两天累计增长11.34%。

  在这期间，7月9日一早，华泰证券和天风证券分别以新大正“全国化市拓”和“Q2收入高增”为由，给予其“买入”评价。然而随后的四天股价在涨跌摇摆中走低，一直延续到半年报的发布。

  从网友的讨论中，或可看出股市态度反转的原因。“为啥每年的经营现金流比招商积余差这么多？今年上半年经营现金流更差了，现金流全没了，赚得是假钱？”有人将矛头指向了新大正的现金流。

  这或许是其中一个原因。在盈利预告中，新大正只公布了收入情况，对其他财务状况未提及，交易市场对于其整体的判断不够全面。而完整的半年报公布后，营收、毛利、现金流等情况一一摊开，资本市场也有了自己的考量。

  经营现金流出激增579%

  相比前两年的经营性现金流收支情况，今年的流出金额创了新高。不仅如此，同期手中的现金也出现一定程度的压缩。

  2019年上半年-2021年上半年，新大正的经营净额分别约为-4131.61万元、-2334.93万元、-1.59亿元，2020年和2021年的增长率分别是43.49%、-579.67%。

  不过，其现金流大量流出的问题，在第一季度便已有所展现。第一季度，新大正的经营现金流净额达到-1.51亿元。彼时，其营收实现了同比54.96%的增长，但经营现金流出却在加速，对此新大正给出的解释是，“这是在管项目增加及新增合并民兴物业所致。”

  一般而言，收入和净利润持续增长，而经营净额的流出却大于流入，或许与其扩张过程中带来的应收和预付款项的增加有关。

  截至2021年6月30日，新大正的应收账款和预付款项分别达到3.3亿元、1023万元，同比增长63.4%、74.8%。而这两项资金的增加，正是由于其市场扩展和规模增加所引起。

  业务拓展，对货币资金也产生影响。同期，其货币资金约为4.37亿元，同比减少35.4%，在总资产的比重减少了18.79个百分点。

  上半年，新大正完成了对民兴物业的合并，并且新拓项目也取得进展。其新拓展项目中标总金额约8亿元，饱和年化合同收入金额约4亿元，上半年新签年合同额1000万（含）以上项目9个。

  增值服务收入占比不足1成

  不同于在以住宅物业起家的物企，新大正长时间专注的都是公建赛道，学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业是其投身的五大业态。

  今年以来，其在办公物业连续中标国银金融中心、中国再保险大厦、中国地震局、深圳市公安局罗湖分局等项目，使办公物业的营收达到3亿元，同比增加130.76%，营收占比达34.55%。公共、商住、学校、航空等物业的收入占比分别为17.89%、15.59%、14.99%、10.18%。

  不过，专注公建项目的新大正，其毛利率却呈现较低的水平。究其原因，与较少的增值服务布局有关。

  新大正共有三项主要业务，分别是综合物业管理服务、专项物业管理服务和增值服务。截至6月底，综合物业管理服务和专项物业管理服务的毛利率分别为18.09%、14.7%，且出现不同程度下跌。同期的增值服务增长了0.3%，达到49.48%。

  增值服务的毛利率是物业管理服务毛利率的两倍有余，但是两项物业管理服务却承担了超过9成的收入，以至于整体毛利率较上一年同期下降了2.18个百分点。

  今年1月-6月，物业管理服务的收入达到8.45亿元，较2020年同期增长了59.04%，占总收入的94.36%。增值服务收入5051万元，虽然同比增长了42.5%，但营收不足总收入的6%。

  此外，较低的毛利率还与其项目的成熟度有关，成熟度越高的项目，其毛利率也较高。

   以一年为界，一年以上项目的毛利率为21.26%，而一年以下的新进项目，其毛利率则只有11.39%，比成熟项目低了近10个百分点。两相作用之下，其整体毛利率为19.3%。

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