从盟友到对簿公堂 中信信托“追债”地产投资

  从曾经的“盟友”到如今对簿公堂，中信信托走上了对房企及地方政府的“追债”路。

  7月18日，天房集团新增执行裁定书，其1.39亿元银行存款被法院冻结，申请人正是中信信托。

  近两个月前，因皇庭国际27.5亿元信托贷款未偿还，中信信托向法院提起诉讼，申请查封皇庭广场的不动产，查封期限为36个月，开庭时间定在10月13日。

  中信信托“踩雷”事件远不止于此。起诉、申请冻结股份、查封资产，一连串动作，中信信托相当熟稔。企查查数据显示，中信信托涉及的法律诉讼多达1852件，其中作为原告司法案件达1440件，今年新增案件有45件，去年为275件，其主要债务方除开发商外，还有地方政府及城投公司。

  “目前根据合同条款我们申请司法解决，最终以法院公告为准，包括相关抵押物处置也将按照法院判决司法进程来推进。其他不予置评。”中信信托负责信息披露的相关负责人对中国房地产报记者表示。

  值得注意的是，在中信信托业务占比中地产是一大重头戏。去年年末，中信信托房地产信托规模占据行业榜首，总额达1994.8亿元，远超其他信托公司。

  而今，在金融监管高压、房地产债务风险蔓延下，曾倾心于房地产业务的信托公司率先被连累，沦为违约暴雷之地。地产与信托终究从互相成全走到了相爱相杀。

  受累天房集团

  天房集团违约风险早在2018年就已显现。当年5月，中信信托发布了一则提示报告，称天房集团应于5月18日偿还的“中信·天房2号贷款集合资金信托计划”2亿元本金及利息可能发生违约风险。

  这份报告中写道，“为确保偿债安全，我司立即就本信托计划到期情况与天房集团进行了沟通，要求进一步明确具体还款安排。截至本公告日，天房集团尚未给出按时还款方案，向我司表达了希望协调解决还款压力的意愿。”

  这一“逼宫”行为瞬间将天房集团推上风口浪尖。5月18日，中信信托再度发布公告，表示于5月18日足额收到借款人天房集团应偿到期贷款本息。有知情人士称，这笔信托计划共计5.5亿元，虽然首期2亿元按时兑付，但该信托计划项下仍涉及后续超过3亿元本金的信托受益权到期兑付。

  彼时，天房集团高负债问题被暴露于公众面前。数据显示，截至2017年年中，天房集团累计在56家金融机构负债达1082.2亿元，涵盖四大行和各大股份银行和主流信托机构，其中，渤海银行对天房集团贷款余额达到113亿元，中信信托对天房集团融资余额共计46.2亿元。

  天房集团曾是天津最大国有房企，实控人为天津市国资委。但此后，天房集团债券违约事件却频频暴雷，违约效应持续发酵，多家金融机构纷纷申请财产保全。

  2020年4月12日，天房发展发布了关于控股股东所持股份被冻结的公告。公告披露，因控股股东天房集团与其债权人中信信托存在金融借款合同纠纷，中信信托向北京市第四中级人民法院申请1.99亿元范围内财产质押保全，天房集团所持公司股份（1.496亿股）全部被司法冻结，占比13.53%。

  2020年8月10日，中信信托因公证债权纠纷状告天房集团、天津天房投资、泰安天房置业一案立案，案号为（2021）京03执恢36号，天房集团被申请执行1.78亿元，天房投资被申请执行1.78亿元，泰安天房置业被申请执行1.78亿元。12月30日，天房集团、天房投资、泰安天房置业因全部未履行被列为失信人。但最后，因双方执行和解，本案终结执行。

  或许债务问题终究还是未能谈拢，申请执行人中信信托随后向北京市第三中级人民法院申请恢复执行，北京市第三中院于2021年2月2日立案恢复执行后依法向被执行人天房集团、天房投资和泰安天房置业发出执行通知，责令其接到执行通知后立即履行该法律文书确定的义务。

  紧接着，北京第三中院判令冻结、划拨天房集团、天房投资和泰安天房置业的银行存款1.39亿元及自2019年5月28日至全部投资本金获得偿付之日的投资收益、违约金。

  数据显示，目前天房集团已有被执行记录56条，被执行总金额33.82亿元。

  从投资重头戏到暴雷点

  天房集团信托违约只是掀开了2021年以来房地产信托行业违约的冰山一角。随着房地产融资环节监管不断升级，地产信托风险进一步加剧，信托业不断累积的地产风险正在一个接一个炸开。

  被称为“信托一哥”的中信信托，曾一直扮演着开发商好盟友的角色，如今受累房企债务暴雷，成了最大苦主。

  5月底，中信信托将皇庭国际等企业告上法庭，并申请查封皇庭广场的不动产。这起“查封”事件，源于2016年中信信托为皇庭国际等企业提供的一笔贷款。当年，皇庭国际子公司融发投资与中信信托签订《信托贷款合同》，借款30亿元，皇庭广场为抵押物。但到了今年3月31日还款日，皇庭国际却仍有27.5亿元未还，且贷款无法续期。

  除了天房集团，去年泰禾集团债务逾期，近20家信托公司踩雷，中信信托就是其中之一。几年前中信信托与山东房企舒斯贝尔公开缠斗，曾在业内引起普遍关注，至今双方间的拉锯战还在持续。

  在中信信托现存对外投资中，其合作对象不乏恒大、碧桂园、万科、阳光城、时代地产、新湖中宝等知名房企。

  随着房地产信托违约风险开始上升，部分地方融资平台风险也进一步暴露。信息显示，中信信托继与汝州市政府及汝州融资平台公司之后，再次与地方政府融资平台公司产生债务纠纷。5月12日，因遵义播州区下属城投企业对中信信托的一笔融资项目逾期，中信信托正式向法院提起司法诉讼。

  中信信托在2020年财报中表示，监管部门为房地产企业划定“三道红线”，针对银行业金融机构房地产贷款集中度发布限制性管理通知，限制了房地产企业融资加杠杆，从长远看对房地产行业健康发展有利，但短期给市场带来了影响，公司持续跟踪房地产行业的变化情况，适时调整风控策略，有效管理房企信用风险。

  风险暴露速度加快

  房地产信托其实一直处于严监管状态。“但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快情况下，配合稳房价和稳预期适当控制增长节奏。毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响。”资深信托研究员袁吉伟称。

  去年11月央行发布的《中国金融稳定报告（2020）》罕见地为信托业单独成章，直言“部分信托公司偏离信托本源、合规意识淡薄、风险管控不足；少数信托公司已劣变为高风险机构”，并提示信托业风险暴露加快，存在外溢可能。

  今年2月7日，银保监会通过视频召开的2021年度信托监管工作会议上，明确提出2021年将继续开展“两压一降”：继续压降信托通道业务规模，逐步压缩违规融资类业务规模，加大对表内外风险资产的处置。

  “在安信信托、四川信托、华信信托等高风险公司之外，监管人士在监管会议现场还点名批评了近20家信托公司，包括不少大型央企背景的信托公司以及国有企业控股的信托公司，有的是因为融资类信托规模不降反增、有的是因为全年压降任务没有达标，有的是因为风险资产处置不力。”一位与会信托人士称。

  数据显示，去年投向房地产业务信托资产超千亿元的有中信信托、中融信托、中航信托、五矿信托、平安信托。其中，中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元，压降幅度最大；兴业信托、平安信托去年分别减少496.52亿元和303.63亿元。

  但中信信托风险暴露速度也在加快。2020年，中信信托固有资产不良规模为16.4亿元，同比增幅超1倍；不良资产率为7.06%，同比上升3.16个百分点。为此中信信托加大计提资产减值规模，2020年计提规模同比增加34.49%。

  就不良率上涨原因，中信信托人士委婉表示，行业处在史上最艰难时刻，中信信托还是低头认真做事为好。

  一位信托经理表示，在“房住不炒”、房地产信托规模总量控制以及房企融资“三道红线”多重监管约束下，不少房企资金流动性出现断裂，加大了房地产信托违约风险。尽管部分信托公司采取诉讼追偿、提前终止、延期兑付等处置方案，但在房地产融资政策再收紧预期下，依然存在很大隐忧。

  “当下房地产融资难题有增无减，在严控房地产信托业务和违约风险频发夹击下，信托公司要严选交易对手，提高房企交易对手门槛，严格审查融资方的经营能力和现金流水平。”该人士建议。

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