首创曹和竹:城市更新是北京房地产发展的一大趋势

房地产作为中国经济发展的支柱型产业，在疫情期受到了不小的影响。但随着复工复产的有序推进，房地产市场正在逐步恢复正常运行。

为此，搜狐财经、搜狐焦点联合策划“楼市之春，全力以‘复’”系列专题，对话经济学大咖、房产业内专家和品牌房企代表，以媒体视角，发楼市先声，集大家之言，助行业复苏。

4月29日，搜狐焦点独家采访首创经中城市更新平台总经理、北京市四方房地产开发有限公司总经理曹和竹，就疫情之下首创经中城市更新平台公司的复工进程、疫情对城市更新项目的影响、城市更新与传统住宅开发的区别等问题进行深入剖析。

高质完成疫情下的项目开盘

首创经中城市更新平台公司成立于2017年5月，服务于城市更新需求，提供城市更新解决方案。小营路5号项目是首创经中城市更新平台公司在北京的首个住宅类城市更新项目。

4月19日，小营路5号项目顺利开盘。新冠疫情底色下的项目开盘，与往常大有不同。曹总谈到，开盘当日，小营路5号并未在线下举行大规模的开盘活动，而是将开盘重点工作转向前期客户梳理，精准邀约和分组看房，最大限度避免售楼处拥挤。

另外，除了看房前客户健康状况确认、售楼处体温检测、个人信息填写、环境定期消杀等常规健康保障措施之外，为应对疫情冲击，小营路5号项目还紧急上线了VR看房系统和在线选房系统，方便购房者在线上了解和购买项目。

好的项目从来都不缺乏客户。曹总说道，开盘10天，小营路5号的草签套数达38套，正式签约13套，成为朝阳区4月新房销冠。这与小营路5号的先天优势，以及首创经中城市更新平台公司有力的复工复产举措息息相关。

小营路5号位于亚奥板块，紧邻北四环，区位优势明显，周边交通便利，配套完善。但璞玉能否成为美玉的关键，还要看雕刻的匠人。小营路5号顺利开盘，离不开首创经中城市更新平台公司的复工努力。

受疫情影响，小营路5号的扫尾工作和销售证获取均有所滞后。为尽快实现项目开盘，首创经中城市更新平台公司从2月份就开始筹备复工复产，包括劳务沟通、人员和物资到位情况确认等。小营路5号的项目工人都是外地人，在复工前还要解决工人回京隔离和餐饮住宿等问题。

充足的复工准备为小营路5号的顺利开盘奠定了基础。今年3月，小营路5号初步启动复工安排，3月25日正式取得销售证，3月28日实现100%复工。从全面复工，到项目开盘，仅用了19天时间。

疫情影响购房需求

疫情之后，购房者对居住环境、房屋健康问题和公共空间大小、区位和配套要求等方面都有了新需求。曹总谈到，选择小营路5号的购房者，更多也是基于对生活品质的要求。这也进一步佐证了小营路5号在规划设计上的可圈可点之处。

曹总介绍，小营路5号主要有5大符合后疫情时代购房者需求的规划设计。

包括易于实现封闭式管理的现代化门禁系统，灵活的2.5居设计、双卫的配置、类新风系统的空调装置，以及较高的精装修交付标准。由于疫情之下居家生活更多，所以这些规划设计都成为疫情之后购房者更加关注的元素。

曹总谈到，疫情之后，首创经中城市更新平台在新的住宅更新项目中，还会做进一步的改进。在操盘过程中，根据项目情况进行逐步升级，复制和推广较好的现有经验，再根据消费者的新需求，对新的住宅产品做进一步改善，比如更大的居家空间，更多的活动空间、更广的收纳空间、更高的厨房需求等等。

在曹总看来，与过去暴涨暴跌的行情相区别，北京这几年的房地产市场以稳为主。北京作为国家首都，金融、科技、文化等发展后劲比较强，“整个北京的发展还是很有活力的”。再加上北京属于浅山区，可开发用地比较少。

在控制未来土地和住宅增量的基础上，“未来北京的房地产总体来说，我觉得应该是保持一个平稳的趋势，可能有逐步的小步伐上涨，短期应该不会出现暴涨趋势”。因而，曹总认为，对于刚改和刚需一族而言，现在入市买房应该没有问题。

城市更新成未来北京房地产发展的趋势

在曹总眼中，相较于传统的新房项目开发，包括小营路5号在内的城市更新项目的操盘更加复杂。

第一，城市更新的产业链条更加复杂。传统住宅开发的产业链环节比较短，从拿地，到规划设计、工程建设，再到营销推广，几年内就能走完整个项目周期。但城市更新对传统的房地产开发链条进行了延展，包括前期的资产获取，规划设计提升，原有住户或商户的清理腾退在内的历史遗留问题协调等。

第二，城市更新的成本更高，难度更大。曹总说：“就同品质的房子来说，城市更新的成本可能还高于新建的成本。”与已经打造出标准产品线的新房项目开发不同，各个城市更新项目不太一样，一些土地需要补全规划等手续，还要做结构检测和建筑加固等额外工作，总周期很可能会长于新建住宅项目。

第三，城市更新对开发商的要求也更高。曹总认为，城市更新项目对开发商能力的要求更高一些，因为城市更新项目不仅涵盖了传统住宅开发所需的能力，还要增加运营、资本运作等能力。尤其是持有运营的城市更新物业，会涉及到REITs、ABS等资本运作的能力，而传统开发商的资本运作主要以融资为主。

第四，城市更新在盈利模式上存在一定的不确定性。曹总表示，城市更新在开发商的能力和对物业价值的提升方面是不确定的。“可以理解为这个模式，其实还没有探索出一个固定的模式，现在大家也是都在探索，而且都在尝试。”尝试的方向包括住宅、长租公寓、文创园、商业物业等等。

就北京的房地产市场来说，曹总认为北京已经进入了存量地产发展的阶段，“大的来说，城市更新是一个大的趋势”。但城市更新所涉范围很广，类似小营路5号的住宅类城市更新项目非常难得，“像这种地段，这种品质的房子，其实未来也是可遇不可求的”。

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