前7个月多家房企拿地销售比踩红线

经济观察报 记者 田国宝 8月10日晚间，金科股份(000656,股吧)发布7月经营简报，1-7月销售额1187亿元，成为前7个月第23家销售额过千亿的房企。

虽然7月单月多家房企销售金额同比有所下滑，但得益于上半年良好的销售业绩，今年前7个月，房企的销售业绩好于去年同期。根据克而瑞数据，2020年同期，销售额过千亿的房企为14家。

销售回款是支撑房企拿地的主要底气，在全国主要22个城市实施集中供地，以及三道红线、两个上限等政策影响下，房企拿地策略日益分化。

DM数据显示，前7个月，拿地金额超过500亿元的房企有11家，2020年上半年，达到这一金额的房企已经达到了14家。

但从单家房企拿地金额来看，2020年上半年，没有一家房企的拿地超过千亿，而2021年上半年，保利、融创、万科和招商蛇口(001979,股吧)等4家房企拿地金额超过千亿。

2020年三道红线政策出台时，监管层还要求房企拿地销售比不得超过40%，近期，监管层再次强调了这一要求。

根据DM数据，今年前7个月，50家销售金额排名靠前的房企中，已经有12家拿地销售比超过了40%的监管红线。2020年全年50强房企中，拿地销售比超过40%的也是12家。

但与2020年只有1家房企拿地销售比超过60%相比，今年前7个月，拿地销售比超过60%的房企数量达到了4家，其中越秀地产和卓越置业分别为67%和65%，建发、招蛇分别达到了78%和77%。

拿地销售比突破红线的房企中，除了卓越置业、中骏集团和龙光地产等3家为民营房企，其他9家均为央企或地方国企背景的房企。

有的房企虽然拿地金额较高，但由于销售金额基数大，并没有触碰红线，比如万科的拿地销售比为33.8%，融创中国是31.3%，碧桂园只有25.5%，中海地产为20.2%。

也有一部分房企，由于流动性风险等因素，今年在土地市场上鲜有作为，前7个月，TOP10房企的中国恒大、世茂集团等拿地金额在50亿元左右；千亿房企的新力地产、时代中国、合景泰富、中国奥园、富力地产和蓝光发展(600466,股吧)等房企的拿地金额均低于50亿元。

从权益拿地金额来看，今年前7个月，50强房企中，万科和保利均超过千亿级别，中海、融创、绿城、招蛇、华润置地和碧桂园拿地金额在500亿-1000亿元之间；权益拿地金额低于百亿的有16家。

同期，50强房企中，拿地权益比高于70%的有35强，其中碧桂园、龙光、中铁置业、金茂、中海等房企的权益比均在90%以上；拿地权益比低于50%的只有4家，分别为融创、中南、奥园和中交房地产。

前7个月拿地销售比虽然不代表全年，但一定程度会限制部分超标严重房企下半年的拿地力度。一家TOP10房企的人士告诉经济观察网，其所在公司下半年会暂停在招拍挂市场拿地，转而在收并购方面寻找机会。

前7个月拿地销售比超标的房企中，大部分是上半年拿地较为迅猛的房企，尤其以建发、越秀、卓越、德信等对规模具有进一步诉求的房企。

在三道红线和两个上限监管政策下，加上7月一二手房成交同比下滑的情况下，回款和现金成为多数房企的核心考核指标，一定程度上，也制约着房企在土地市场的冲动。

当然，不同房企对土地的诉求不同，对规模抱有进一步希望的房企，更看重土地的变现能力和现金回收的周期，为此甚至不惜牺牲利润；但更多的规模房企拿地看重的是利润空间，即便影响推货也在所不惜。

上述房企人士认为，他们公司一直紧盯着拿地销售比指标，实际上这一指标后面临着什么惩处，现在还没有明确结论，“主要担心来个什么措施，到时候被打个措手不及，实际上我们更担心的是拿地资金做穿透式监管”。

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