创富港逆势抄底北京海淀核心区商办，靠的还是极致运营力 | 商办资管

来源：智能家居时间：2023-06-26 09:30

作者 | 刘玉娇

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

做企业不能像玩游戏一样，随心所欲地按暂停键。

近两年，受“双减”和疫情的双重影响，北京海淀区附近商圈成为企业退租重灾区，写字楼空置率不断攀升，使该区域市场持续低迷，同时也让众多业内人士怀疑其后续的可持续性。在众多企业还在观望时，创富港选择了逆流而上，在魏公村核心区域甲级写字楼拿下了共三层、超2000平空间，改造为联办空间。

魏公村双兴8座联合办公空间，也因此见证了创富港在市场寒冬之下的逆势扩张。

创富港双兴8座联合办公空间

图片来源：睿和智库

曾经的新东方，现在的联合办公空间

今年2月底，位于北京市海淀区魏公村街1号3F-5F的创富港双兴8座联合办公空间就达成90%以上出租率，正式度过了爬坡期。截至2023年6月8日，空间出租率以达到98%，接近满租，成绩喜人。

该联合办公空间面积超2000平，共3层。据了解，在创富港入驻之前，新东方刚刚因“双减”政策影响而缩减租赁面积，从上述楼层退租。空间上，其产品定位为可容纳2-10人的封闭式独立办公空间，共计160余间。其中，3人间为主力产品，房间数占比约40%，其余产品以3人间为中线，随人数增加或减少占比减少。

图表：联办空间基本信息

信息来源：公开信息，睿和智库整理

在公区方面，配备免费饮水机、文印机、洽谈区、书吧等配套。同时，还配有会议室（拥有投影仪、白板等）供入驻企业使用。值得注意的是，项目整体公区面积并不大，属于麻雀虽小五脏俱全型。在满足入驻中小微企业服务需求的同时，尽量减少公摊面积，明显可以提升租金的性价比。

在租金方面，整体办公空间为精装修，单个工位价格约为800-1000元/月，费用包含水电及物业费，具体以3人间12平米，3000元/月的租金计算，折合租金为8.3元/平米/天。在房间面积方面，人均面积约为4平方米，单个空间并不拥挤。

而在租期方面，创富港提供的最短租期为1年，最长则约10年，与创富港租赁该空间的年限相同。

该空间的优势主要有以下三个方面：

首先位置优异。该办公空间位于北京市海淀区魏公村商务圈，临近4号线魏公村地铁站，周边具有丰富的甲级写字楼、顶级大学资源，商务及学院氛围浓厚，商业环境趋于成熟。据调研，当前办公空间客群以科技、文化、咨询类企业为主。

其次面积适中，利于精细化管理。该空间的单层平均面积在700平左右，单层配备2个运营人员，适中的空间面积更有利于运营人员对于空间的精细化管理和服务。

最后三面临窗的空间结构，也使得临窗房间占比较高，从而有效提升空间收益。对于联合办公而言，空间临窗面积的多少，几乎直接决定了该空间的盈利上限。以相同工位数量、使用面积的办公空间计算，临窗房间的租金相较无窗房间可上浮约30%。且即使无窗房间每年租金涨幅能实现10%，也很难在短时间内追上临窗房间的首年收益。

抄底开张，核心区是关键

回看该办公空间的落地，整体过程颇为曲折。

2022年4月17日，项目正式入场，预计7个月完成装修并达成出租率90%以上的目标。但随后又接连面临疫情封控到后续的放开阳康，零零总总项目延期了近3个月。

可以说，创富港在该节点选择扩张，不可抗因素很多。但创富港并未因此暂缓原本的扩张计划。

甚至对于当时愈加严峻的市场形势和疫情影响，创富港反而是乐观的。一方面，在市场“寒冬”之下，业主方的租金也在下降，对降本更加有利；另一方面，租金的下降正向作用于选址空间，使企业选择范围更广。对创富港来说，反而比之前更易拿到优质标的。而伴随市场回暖，核心区域的优质标的回暖速度也更快，相对应的利润空间自然也会更高。两相作用下，创富港双兴8座联合办公空间得以顺利落地。

规模拓张，首选仍应是“核心商圈”。创富港认为，阶段性的低迷，并不足以否定区域的长期价值。已经形成的“核心商圈”，相较于远郊区域，相对更稳定、企业及产业集聚氛围也更浓厚，自然也更有利于联合办公空间扎根。可以说，“核心商圈”就是出租率的初步保障。

如今再看，以上办公空间的落地正是创富港抓住了海淀区“双减”和“疫情”的双重缺口，最终才实现了抄底成功。