地产行业正在全面“砍成本”

来源：智能家居时间：2024-01-19 07:01

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

遇到困境，企业第一选择可能不是转型，而是收缩。因为转型不啻于革自己的命，收缩才是确定性最大、风险最小的存活策略，特别是市场空间和盈利前景不明朗时。砍成本是收缩的首选，也就是把繁荣期那些合理、不合理的成本都砍掉，先确保生存下来，再谋求发展机会。当下，房地产正经历史无前例的回调期，行业全链条“砍成本”运动正在进行时。

地产红火的那十几年，很多成本都往上加，比如高额地价、高额税收，让开发商配建保障房，配建道路和学校等基建，甚至是公职人员的奖金和绩效等等。大家经常听到的一句话是，“财政困难了，那就卖几块地”。也没关系，房价还在上涨，市场也足够大，能覆盖一切支出。但现在，形势逆转了，这些成本要降下来。

首先砍掉的就是过高的地价。近段时间，各地都在降地价，比如把之前竞配建、竞自持的一些公共设施砍掉了，这本身就是地方应该承担的职能；比如，各地都在推“先租后让”“弹性年期”“混合功能”等土地出让新模式，本质上是降低用地成本；再比如，近期北京规定，新挂牌商住混合用地要明确住宅、商业、公建等不同属性的起始价，或叫“地价分摊”。

这么做，最大好处就是改变按平均楼面价计税，直接降低税费成本。同时，公共设施和租赁地块分宗以及低地价，提高了发行REITs、申请专项债等最低收益率要求。其次就是砍掉中间成本，或“不让中间商赚差价”。近期，地产商一个新现象是“建筑系”“供应商系”崛起，比如央国企建筑类、施工类、市政类企业的地产平台纷纷进入了全国各地销售榜前列。

再比如，地产材料供应商（防水、建材类龙头企业）在土拍市场上很活跃。这么做的逻辑就是，将拿地、开发、施工、采购、销售等链条内部化，把总包、供应商的成本砍掉了。更有企业还推进职能部门业务化改革，将人力、营销、设计、报建等剥离出去成立子公司，比如2022年底旭辉人力资源部转型成立的旭兴咨询，近期公司称一年来已实现盈利一千多万元。

再次就是砍掉融资成本。过去，经常有开发商疾呼，银行才是楼市的最大赢家，我们也屡屡听到，民企开发商综合融资成本达到10%以上。对个人来说，这种体验更加清晰，但凡期限在30年等额本息的按揭购房，其利息和贷款金额相差无几。现在，这个成本也开始逐步砍掉了，比如去年底各大银行一次性降低存量房贷利率，惠及5000万户，平均利率直降74个基点。

对新增按揭贷款的利率而言，这两年也下降了100个基点左右。根据贝壳研究院监测，2023年12月百城首套、二套房贷平均利率分别为3.86%、4.41%，降至历史最低点。还不止于此，近期房地产新模式的“三大工程”，全部启动项目清单制下的低成本融资。各地上报的城中村改造、保障性住房项目清单，国家部委审核后，资金能平衡的项目就推给国开行、农发行等政策性银行。

政策性银行审核后将项目推送给各地分支行，后者据此发行抵押补充贷款（Pledged Supplementary Lending，即PSL），同时专项债、专项借款等也据此投放，上述融资利率均在2%左右。租赁也是如此，近期1000亿元“租赁住房贷款支持计划”就是央行以1.75%的利率给商业银行贷款，商业银行以不高于3%的利率给租赁企业贷款，鼓励后者收购存量房做长租房。

最后，业主“降价售房”“降价求租”也如火如荼。近期，媒体报道一二线热点城市二手房价和租金都在下跌，且降幅比较大。事实上，当购房者、租房者支付能力下降，他们越来越强调性价比、承受力，越来越多的业主接受现实，接受中介的建议，将房价、租金一次性降到位，以求迅速成交，避免空置和进一步的资产跌价。总之，市场参与者都在“砍成本”或适应“砍成本”。砍完成本，行业转型的时候才会到来，毕竟改革都是倒逼的。当然，早转型早主动。

本报专栏文章仅代表作者个人观点，特此说明。