上海二手房价格核定后11个区房价下跌，弃购率大幅增加

来源：智能家居时间：2021-08-26 11:25

2021年7月9日，上海房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

7月14日，上海市房地产交易中心进一步发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

政策执行一个多月后，我们走访了上海部分区域中介，不少人表示与房价涨跌相比，影响更严重的是房贷问题，在“三价就低”原则下，因为首付比例的提升，不少准购房者不得不弃购。

“三价就低”原则下，弃购率大幅增加

2021年7月，上海推出二手房“核定价”，要求没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

对于二手房价的管控，上海并非“第一个吃蟹人”，深圳、宁波、成都、西安等都在今年出台了相关政策来打击“二手房价格虚高、投机炒作”等行为。

据CRIC监测数据，自深圳新政发布以来，二手房成交量节节下滑，2021年6月单月仅成交26万平方米，处于近年来历史低位，成交均价方面，在“指导价”出台后，整体成交均价稳步回落，至6月末已低于新房成交价格，“一二手倒挂”不复存在。

对此，我们走访了上海部分区域，以了解在上海二手房“核定价”出台一个月后，上海二手房市场是否与深圳一样明显降温。

位于宝山区域的某门店中介经理小孙告诉我们，他们这边主要是泗塘、通河、呼玛几村几村的房源为主，“从我们店里的挂牌情况来看，其实变化并不是很大，本来我们这里的小区的价格其实也一直变化不是很大，之前疫情后涨过一波，涨的也不是太多，没别的地方那么夸张，这次‘核定价’出来之后，我们店里有一个房东下架了，主要是他之前一直期望太高，顶楼的房子比二三楼的还贵，又没电梯，他觉得他装修好。”

小孙表示，最近就他所在的中介群里已经有好几个客户弃购了。“现在这个价格叫‘就低原则’，我给你举个例子，我们这边卖500万的房子，因为房龄比较老，核定下来价格只能贷300万的6.5成，其余付现金，这就意味着500万的房子只能贷195万，需要付305万现金。而原本是按500万来算的，只要付175万。”

位于闵行区域的某门店中介小寒在面对我们的询问时表示，“我们这主要是虹桥片区的，我们店里没有明显批量降价的情况，但是弃购是有的，主要是很多人拿不出这么多钱了。”

面对是否有商量余地的问题，小寒说：“可以谈，价格可以谈，还有房东接受首付分开付的，比如先给一半，然后明年再给一半，但凑的出的人可以分开付，凑不出的人再给时间也没用，现在是银行这边限制贷款的问题，这个是大头。”

据了解，不仅仅是年份较久的二手房，部分次新房也受到了影响，如松江九亭的某尚湾小区，为2015年的房子，成交价424万，评估价265万，某光花城最近成交了一套113平方米的二手房，成交价1000万，但银行房贷时核验只能按500万贷款，最终只能解约。

“价格核验”后16区中11区房价下滑

具体来看，通过对比2417个小区挂牌价和CRIC监测的2021年6月不同小区二手住宅成交均价，可以看出：一是占比约95%的小区挂牌价（即当前设定的最高成交价）还是高于或持平该小区的平均成交价格；二手房“价格核验”对其成交的影响并不算太大；

二是价格“倒挂”的小区中，挂牌价与成交均价作比，多数集中在0.8，相当于房主“8折卖房”；

三是部分单价超8万元/平的高价盘挂牌价与成交均价的价差显著，也是该政策的主要调控对象，以浦东的九间堂为例，挂牌价为22万元/平，6月成交均价却达到了27万元/平，单价价差在5万元以上，倒挂比例为0.81。