一家北方中型房企的断臂求生，太难了…

规模，我所欲也，利润，亦我所欲也；二者不可得兼，舍利润而保规模者也。

这样一个鱼与熊掌的比喻，放在如今的地产公司身上，再恰当不过。

在房企“三道红线”、银行“两道红线”及土地集中供应出台后，房企利润率正在持续下滑。

特别是从8月已发布的中报数据看，增收不增利已成为行业普遍现象。

到底是保规模，还是要利润？很多房企不得不面临两难选择。

在此困境下，“河北王”荣盛发展(002146,股吧)给出了自己的答案。董事长耿建明在半年业绩会上表示：

“现阶段公司将重点放在两方面。第一，放弃规模，去库存，抢抓回款。第二，降负债，管理好流动性。”

同时他还特别对投资者保证：荣盛发展不会出现违约。

从廊坊起家深耕燕赵，再到布局全国多元并进，荣盛曾经高歌猛进，在地产的黄金时代完成了千亿梦。

今年上半年，荣盛销售、营收显著增长，无奈利润指标却大幅下滑。

从荣盛身上，依稀可见昔日地产行业的辉煌，也折射出房地产进入下行周期的阵痛。

1

规模向上，利润向下

从最新半年报数据看，2021年上半年，荣盛取得销售金额599亿，同比增长24.26%。

其营业收入约342亿，同比增长30.85％，应该说从销售和收入看，荣盛这次表现还可以。

但到了利润层面，房企当前的困境就一览无余。

其毛利润率下降5.5个百分点至25.8%，净利润率下降2.6个百分点至8.5%，净利水平已经跟一些制造业差不多了。

而这种业绩规模增长，盈利能力下滑的现象，同样在很多民营房企身上出现。

背后的原因，一方面是受疫情影响，房企的成本有所上升；另一方面也是因为今年土地利润不断变薄。

此外，为了能够尽快回款保现金流，很多房企也进行了大幅度的降价促销。

例如荣盛廊坊一个项目，打出巨幅海报甩卖。上面写着：“地价9132元/平，房价9500元/平”，有种壮士断腕的悲怆感。

胶州的荣盛锦绣外滩也大幅降价，引发业主维权，一度被相关部门约谈。

而张家口的荣盛城，因为降价甚至导致2个买房的业主要跳楼，后来被警察给带走了，因此上了新闻。

讲真，北方房企现在确实挺难的。打折吧，利润被完全挤压，不打折吧，销售难于上青天，在这种情况下，利润率的下滑也是无奈之举。

荣盛发展副总裁景中华悲观的预测：“行业整体利润率未来还会持续下降。”

2

负债走高，评级降低

与销售规模同步增长的，是荣盛的负债。

今年上半年，荣盛剔除预收款后的资产负债率73.8%，净负债率80.2%，现金短债比1.23，属于黄档范围。

从负债情况看，上半年荣盛总负债2353.23亿，同比增长9.17%；流动负债合计1883.83亿，同比增长6.88%。

而荣盛目前持有资金291.7亿，勉强能覆盖即将到期的短期债务，但资金压力相当大。

整体而言，荣盛融资成本偏高，债券在7.18%～11.5%之间，其他融资成本最高达到12%，处于行业较高水平。

7月19日，穆迪将荣盛的评级展望从“稳定”下调为“负面”。

穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示：

展望“负面”反映出荣盛从离岸资本市场获取资金的能力有所减弱，这将限制其在未来12-18个月的融资、运营缓冲以及利息覆盖率的改善，面临更大的再融资不确定性。

此外，荣盛8月24日公告称，公司实际担保总额579.33亿，占公司最近一期经审计净资产的125.02%。

担保额明显超过净资产，偿债压力进一步加大。

前段时间，荣盛被传商票兑付逾期风险，一时间将其推上风口浪尖，资金紧张程度可见一斑。

高负债、高担保之下，荣盛还需更多努力化解自身风险。

3

布局难题，道阻且长

荣盛的困难，与其土储有直接关系。

他家主要集中在廊坊、石家庄、邯郸、唐山等环京城市，有“河北王”之称。

截至6月底，荣盛总土储约3741.25万方，其中环渤海区域占比61%。

特别是在近几年受限较多的环京市场，其总土储建面1092.2万米，占总土储的比重达29.2%，仅在廊坊，土储就达到625.3万方。

然而，环京区域的去化一直是老大难问题。

2017年3月17日，北京颁布史上最严调控令，环京交易量随之落入冰点，量价齐跌持续至今。

近年，荣盛也在尝试拓展全国化布局，将鸡蛋放在不同的篮子中。不过，到目前为止，荣盛在长三角、珠三角的土储货值占比依然很低。

以江苏、浙江为例，土储货值分别只占总货值的8%、4%左右，而河北一个省的货值占比就达到35%。

从这个角度看，荣盛的全国化之路依旧漫漫。

透过荣盛半年报，我们见微知著，看到大环境变化给房企带来的转型之痛。

如今，增速放缓、利润下滑已成行业共识，没有一家房企可以作壁上观。

不过话说回来，危与机总是并存的，行业洗牌的浪潮中，一批背景实力更强的企业在逆市超车，而那些历史包袱较重的公司却在还债。

无论如何，提升管理效益，追求有质量的增长，才是今后的王道。

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