楼市与房企遭遇重大挫折 国家统计局首次回应大房企运营困难

  1～8月，全国房企土地购置面积同比增速为-10.2%，这一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需观察。

  最近一段时间，有关恒大等大型房企的各式消息不断。接连遭遇危机的房地产行业重重打击了市场信心。

  9月15日，国家统计局按照惯例发布月度房地产投资销售数据。不同的是，这次国家统计局方面罕见地对当前一些大型房企经营困难情况及影响作出了回应。

  “一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看，今年以来随着各地区各部门坚持‘房住不炒’的原则，持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。”国家统计局发言人付凌晖在发布会上表示。

  他表示，随着各方面推进房地产调控，抑制市场一些不合理需求，逐步释放正常需求，同时，随着房地产市场制度不断完善，多主体供应、多渠道保障、租购并举制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。

  值得注意的是，在连续16个月房价上涨基础上，8月份70个大中城市二手房价格环比涨幅首次为0，这意味着二手房持续上涨行情结束了。同时，新建商品房价格涨幅也在持续收窄，8月份环比涨幅为0.2%，楼市泡沫不断被挤出。

  楼市转冷

  有人说，2021年房地产市场像极了2018年。上半年，楼市呈“过热”征兆，抢地、抢房现象层出；下半年，重点城市加码限购，市场降温转冷，信贷市场资金紧张，房企拿地销售疲态尽显。

  这样的市场变化，在8月份房地产相关数据中，表现得更为明显。

  1～8月，全国房地产开发投资额为9.8万亿元，同比增长10.9%，比2019年1～8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中8月当月两年平均增速由6.4%回落到5.9%，持续回落。

  拿地数据显示，1～8月，全国房企土地购置面积同比增速为-10.2%。这一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。

  从近期福州、青岛、济南等城市第二批次地块出让来看，土地市场热度有所下降，房企拿地趋于谨慎。就连土地市场火热的杭州，在第二批集中供地中，10宗竞品质地块仅1宗地块报名情况符合要求，其他9宗地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，面临流拍。

  房屋新开工面积是另一个关系到未来一段时期的市场供应指标。1～8月，全国房屋新开工面积为13.6亿平方米，同比下降3.2%。其中8月为1.7亿平方米，同比下降16.8%，单月新开工面积同比连续5个月下降但降幅有所收窄。其中，住宅新开工面积为10.1亿平方米，同比下降1.7%，年内首次同比下降。

  房地产开发企业资金来源方面，1～8月，国内贷款为1.7万亿元，同比下降6.1%，上年同期为同比增长4%；占比为12.6%，比上年同期下降2.8个百分点。自筹资金为4.1万亿元，同比增长9.3%，上年同期为同比增长3.6%；占比为30.3%，比上年同期下降1.5个百分点。

  在房价上，8月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.2%，同比涨幅为3.7%；二手房价格指数环比涨幅为0，同比涨幅为2.9%。

  从二手房价格来看，一线城市二手房价同比涨幅从10.1%降至9.1%，降了1个百分点；二线城市二手房价格环比涨幅为0.0%，这是2015年以来首次停涨；三四线城市二手房价格环比涨幅为-0.1%，是2020年以来首次下跌。

  8月份，70个大中城市中，有43个城市的二手房价格指数环比下跌，比7月增加了14个。其中，34城下跌，9城停涨，下跌或停涨城市数量创2015年3月份以来最大（除疫情冲击的2020年2月份）。

  遭遇困难的房企增多

  与此同时，房地产调控仍在加码中。根据中原研究院数据，截至8月31日，全国楼市调控次数高达420次，中央调控次数47次。

  8月4日，银保监会总结上半年工作，安排下半年重点任务时强调，要毫不松懈地防范化解金融风险。按照“一行一策”“一地一策”原则，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，展望四季度，投向实体经济的贷款会增加，按照贷款集中度政策，房地产增量贷款空间也部分释放，有助于稳定楼市。但从银保监部门的态度来看，四季度楼市资金面会略微好转，但继续下行趋势不改。

  9月1日，穆迪将中国房地产行业的展望从过去的“稳定”调整为“负面”，在6～12个月内，全国合同销售价格最高下降或达到5%，原因很简单，在重磅的政策压力下，开发商最终顶不住，只能选择降价销售房子来回笼资金。

  穆迪认为，中国房地产开发商获得在岸银行和信托贷款，以及在岸和离岸债券市场的融资渠道已经收紧，并将在未来6至12个月内维持紧张态势。最近几个月，在经历华夏幸福和蓝光发展等公司违约事件后，房地产开发商在岸和离岸融资环境变得十分动荡。

  不少房企老板都对下半年楼市，表现出“悲观”情绪。

  万科首席执行官祝九胜说，不去预测天气，老老实实种地，尽可能地让收成可以得到各方满意。对万科而言，全年压力还在，从更长远推断来说，整个行业毛利下降是大家都看得到的情况。

  中梁控股董事长杨剑认为，在“房住不炒”与稳控房地产金融杠杆的政策基调下，预期国家对房地产调控政策依然偏紧。

  就连孙宏斌也明显变了。在融创中国2021年中期业绩投资人电话会上，董事会主席孙宏斌说了两句话。第一句是“下半年销售压力很大，市场会比较惨烈”；第二句是“除了我们以外，都有可能暴雷”。

  原因主要源于两方面，一是因为有些企业压力比较大之后就降价，二是国家政策比较坚决，使得人们对房价有不上涨预期，而且资金偏紧，大家的购买力也受到了一定影响。“不一定你是头部企业就一直是头部，资源就都向你那边倾斜。”孙宏斌说。

  一向青睐并购的孙宏斌还说，房企都有负债总额的限制，导致“目前并购市场已经消失了”，因为“凡是出现问题的公司都有大量存量债，你并购了以后就接过了它的存量债，这样负债规模就有可能超标”。

  9月9日，河南建业集团则直接向河南省政府发出了求助信，恳请省政府协调地方偿还欠款逾50亿元。

  9月13日，处于舆论热点中的恒大集团发布了一则声明。声明中称：“网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。”

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