知名学区房降价300万元无人问 “三价就低”后上海二手房市场急速冷冻

来源：智能家居时间：2021-09-29 11:17

9月以来，王女士发现自家小区门口中介的吆喝声多了，“房东直降”“低于市场价”等成为房产中介口中关键词。

实际上，房产中介的动态也在一定程度上反映了市场变化。王女士表示：“我们普通人太专业的知识不懂，但看到门口有大批中介吆喝卖房，大概率说明现在市场行情不好了。”

事实也如此。

在二手房核验价和“三价就低”政策影响下，上海二手房市场速冻效应明显。据王女士介绍，自己小区内一套141平方米、带车位的二手房两天之内报价从1000万元降至950万元，由于目前咨询人数不多，这位房东仍有打算近期再降价。

根据上海中原统计数据显示，8月上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%；同比下跌39.6%。

更为典型的例子是，上海知名学区房——位于浦东的梅园板块近期不少房源大降价。位于梅园五街坊的一套50平方米房源，由于同时对口3个学区受到不少家长追捧。根据第三方中介挂牌数据显示，该套房源今年3月刚挂牌时价格超过1000万元，期间经过5次降价后，目前报价仅700万元出头，相比挂牌最高价，总价已下降300万元左右。

即使如此，据梅园板块内房产中介店董小云介绍，来咨询这些房源的客户很少。

市场的急速变化令人唏嘘。

知名学区房降价300万元无人问津

学区房普遍降温已是不争事实。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海三季度学区房交易量相比二季度相差很多，其实二季度就已经有降温迹象，交量也不多。

在价格方面，小云称，从今年政策出来就一直陆陆续续在降价了。

“房东在价格方面也是逐渐让步的，刚开始挂的价格稍微高一点，预留谈价空间比较大，但因一直没有成交，价格也就一让再让。”

据小云介绍，其负责的梅园板块目前二手房均价在11万-13万元/平方米，该板块内在去年年末和今年年初最高峰时成交均价曾达到20万元/平方米以上，与最高峰时均价相比，目前成交均价最高降了约9万元/平方米。以一套面积为100平方米学区房来计算，目前成交总价相比最高时降了约900万元。

“我们这边学区房价格已经快接近2019年上半年价格水平了。”小云表示，即使如此，这些大幅降价房源依然面临无人问津局面。

“梅园板块二手房之前每个月还能成交八九套，这个月我们店梅园板块目前还没有成交。”小云表示，现在来店里咨询的都是房东，买家很少，大家都在观望。

“学区房每年四五月以后基本就没有成交时机了，市场活跃度下降，价格也会慢慢回落。”在卢文曦看来，学区房再热起来也很难，因为政策本身在打压，另一方面整个楼市都在降温。

“学区房价值由两部分组成，即房子价值加上学区入门资格价值，现在房子价值在跌，政策也在打压炒作学区概念，所以不可能不跌。”卢文曦表示，明年学区房价格预估大概率还有调整，像梅园板块这种炒作特别厉害的学区房，价格肯定会回落，最终回归到原本应有的价格。

“三价就低”政策后购房者普遍观望

学区房作为二手房市场中“含金量最高”的一个品类，其价格变化仅是市场的一个缩影。

在小云看来，自己所在的梅园板块二手房陆续降价，背后有学区房政策影响，但从整个二手房市场来看，还有挂牌限价影响，也有8月份出台的“三价就低”政策影响。

今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，根据新政，上海市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校，这也意味着顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级公办初中和普通初中都面临着名额分配，即使在普通初中，只要成绩名列前茅就有机会上好高中。

这一教改政策出台后部分房源价格出现波动，虽未现大面积价格下调但成交量已开始回落。

随后，上海执行了二手房指导价政策，挂牌房源价格必须通过核验，未通过价格核验的房源将不得对外发布。

卢文曦表示，上述政策出台后其实上海二手房已经出现降价百万元情况，过高价格也挂不出来。

时隔不久，8月6日，上海再次出台针对二手房的“三价就低”政策，即上海各银行审核贷款金额时将会参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价，在3个价格中取低为原则作为贷款申请价格标准，为的就是降低杠杆率，抑制挂盘价格虚高。

小云介绍，“三价就低”政策出台后，很多客户之前能买到的房子现在都买不到了，原因是贷款批不了，相比以前现在二手房市场能贷的额度很少，首套得按照二套首付比例准备，二套基本就得按照全款来准备，首付增加很多。

一位购房者向中国房地产报记者表示，自己看中一套二手房本来能够贷款550万元，但‘三价就低’政策后，只能贷款270万元，贷款额减少了一半，剩下280万元缺口。该购房者表示，短时间内没办法补上，只能放弃购房。

存在上述情形的购房者不在少数，目前上海二手房市场观望情绪浓厚，买家没有购买意愿，市场一片惨淡。

呈现在数据上，上海学区房以及二手房“应声下跌”。不仅房源价格回落，销量也呈直线下降。根据上海中原数据显示，今年7月份上海二手房成交量为2.3万套，8月份这一数据则下降至1.8万套，降幅近3成。

“‘三价就低’政策对二手房影响太大，现在我已经在考虑攒积分买新房了。”上述购房者表示。