先项目、后股权，中国奥园与恒基兆业合作3年后提速

（文/解红娟 编辑/马媛媛）中国奥园和恒基兆业的合作始于2018年。

当年4月，中国奥园与恒基地产签订广州番禺氮肥厂城市更新项目合作协议，计划在项目整合上发挥各自优势和资源，打造区域内标杆性项目。

或许是此次合作让恒基地产看到了中国奥园在城市更新赛道的实力，官宣不到一个月，两者的合作范围从一个旧改项目扩大至粤港澳大湾区多领域合作。彼时，中国奥园城市旧改项目潜在可售资源约660亿元，且绝大部分位于大湾区。

事实上，由于港资房企行事稳健，中国奥园与恒基地产的合作一度仅限于广州番禺氮肥厂城市更新项目，也就是“奥园恒基·学苑壹号”。直到该项目于2021年9月创造“开盘2小时劲销超10亿”的好成绩，双方深度合作才得以展开。

9月27日晚间，中国奥园发布公告称，公司与Successful Lotus订立认购协议，后者将认购奥园107,875,000股新股份，每股3.708港元，涉资4亿港元，认购股份占扩大已发行股份总数约3.64%。

观察者网了解到，Successful Lotus为香港知名地产发展企业恒基兆业地产有限公司执行董事兼主席李家杰全资拥有的投资公司。

“李家杰曾以个人身份投资港龙中国、烨星物业和弘阳服务，港资企业也经常与内资房企合作开发项目，但‘企业+个人’同时投资一家房企的现象并不多见。”业内人士告诉观察者网，在房地产不景气的大环境下，类似案例少之又少，或从侧面说明中国奥园资产优质、财务安全。

郭梓文年内曾三次增持

同一时间，中国奥园董事会主席郭梓文将认购奥园161,813,000股新股份，每股3.708港元，涉资约6亿港元，认购股份占扩大已发行股份总数约5.46%。完成交易后，郭梓文持有中国奥园53.47%的股权。

观察者网了解到，无论是李家杰入股还是郭梓文增持，所得约9.98亿港元净额将全部用于中国奥园营运资金及一般企业用途。换句话说，两者合作是实打实的想走好城市更新这条赛道。

数据显示，中国奥园城市更新进入利润释放期，今年上半年已成功转化可售货值人民币135亿元。截至今年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区占比99%，是中国奥园与恒基地产合作之初的14倍。

更值得一提的是，由于对企业发展前景充满信心，郭梓文此前曾多次增持中国奥园股份，仅2021年前后就曾发布三次增持公告。具体来看，6月，郭梓文增持中国奥园138万股股份，涉资约930万港元；9月9日，郭梓文增持公司485万股股份，涉资逾2000万港元；9月14日，郭梓文增持奥园355万股股份，斥资1510万港元。

一般来说，连续增持，主要是管理层认为公司股价位于低位，护盘的同时择机买进。另外，也直接反映出管理层对企业未来发展的看好，毕竟增持资金出自个人口袋。郭梓文就曾在业绩会上表示，看好公司未来，不排除在适当的时候继续增持。

逆势增加的8月销售额和大幅上涨的500强榜单似乎都印证了这一点。

公开数据显示，2021年8月份百强房企中近七成企业单月业绩同比下滑，其中26家同比降幅大于30%，“好学生”万科同比大降36.9%。不过，中国奥园逆势上行，前8个月实现物业合同销售额875.5亿元，同比增长23%。

此外，中国奥园在2021中国企业500强榜单中获得第245名，较去年上升136位。

种种利好信息之下，投资者们也用实际行动给出了回应。9月28日收盘，中国奥园上涨4.50%，报3.95港元/股。

城市更新提速

按照郭梓文在年中业绩会的说法，“2小时创下10亿销售额”的奥园恒基·学苑壹号只是中国奥园城市更新项目利润释放的一个缩影，因为该项目整体可售资源约143亿元。

这样的案例在中国奥园还有很多。例如，珠海香洲翠微村项目将打造成为旗下高端产品系，预计可售资源约241亿元；广州荔湾东塱村项目约402亿元货值、黄埔文冲项目约506亿元货值、黄埔新田村项目约261亿元货值。

值得一提的是，熬过了旧改前期的规划和安置工作，中国奥园城市更新多个项目进入提速阶段。“预计2021年全年预计转化400亿元，2021年至2024年能够转化的可售货值达到2420亿元。”公司管理层在年中业绩会上如此分析道。

依托于未来公司城市更新项目转化，中国奥园不仅能实现业绩增长，同时也有望提高企业平均毛利率和净利润率水平。管理层预计，公司城市更新项目的毛利率将达到35%，净利润率为15%。

好的项目从来不缺投资者，郭梓文与李家杰联手注资后第二天，中国奥园集团正式与广州银行广州分行、中垠地产签署三方战略合作协议。合作期间，奥园与中垠将在城市更新等领域深化合作，广州银行将为两者提供意向性授信资金支持。

无论是得到恒基兆业主席李家杰战略入股，还是获得银行授信支持，在融资收紧的背景下，都不是一件容易的事。

之所以受到各方青睐，除旗下资产优质外，中国奥园自身财务状况表现良好。半年报显示，截至2021年6月30日，中国奥园总现金约683亿元，为517亿元短期借贷的1.3倍；净负债率为80.7%，剔除预收款项后的资产负债率为78.5%。期内，中国奥园已悉数赎回今年内到期的公募境外债。

此外，截至6月30日，中国奥园授信额度总额约2426亿元，其中尚未使用的授信余额为1283亿元，另有现金约683亿元，流动性充裕。叠加广州银行的授信额度，公司资金流动性进一步加强。

业内人士表示，“城市更新投入大，资金沉淀期长，相信随着城市更新项目加速转化，中国奥园的债务规模也有望大幅减少。”