楼市过去的逻辑不好用了?第四季度,可以重点关注这些城市!

来源：大胡子说房，已获授权转载

这是大家近期经常听到的话。

土地流拍了、开发商暴雷了、学区房也开始撑不住了、房价开始下跌了、看着是挺恐怖的，好像过去房价上涨的信仰都被打散了，楼市至暗时刻真的到了？

困在楼市里的人惶恐不安，还没进入楼市的人反倒独自窃喜。

其实不必过分焦虑，越在楼市混沌期，我们越要坚守楼市价值。

土地流拍了，开发商没钱了？

以前土拍就是炒房情绪的气氛组，地方政策轰轰烈烈卖地、开发商欢欢喜喜拍地，拍完地本地媒体渲染渲染情绪，等到开盘的时候，就是：我们这块地多少家开发商哄抢，足以证明价值，以后这就是片区标杆，未来领涨风向标。

旁边的楼盘看到隔壁竞争对手拿下地王，话术也备下了：旁边地王，楼面价就多少，你看我们和他们地段是一样的，但是我们价格才多少，未来涨幅收益比他们还高。

总之，拍一块地王，利好你我他。

只要你想要卖地搞钱，就不怕你不稳地价稳房价，开发商膨胀的自信心，就是有人兜底。

但现在不给兜了。

今年拍多少地、怎么拍、都是上面说了算。

不仅如此，还卡死房贷规模、不给开发商盲目借钱扩张、超三道红线的一律不给借钱。

我直接壮士扼腕，来个筹码梭哈，就看你开发商怎么跟。

民企开发商是真跟不上，高周转高负债的开发商借不到钱，立马哀鸿遍野，行业大洗牌，结果就是浪淘尽，只能哭唧唧等拯救。

这么干的负面效果就是民企没钱也不敢拍地了，全国核心城市土地都开始流拍了，杭州、广州、合肥、沈阳，要么底价成交，要么直接流拍。

土地渲染情绪卖房走不动了，地价上涨带动房价上涨的逻辑就被打碎了。

面粉贵，所以面包贵，现在整不动了。

但昨天深圳22宗地块开拍，和旁边冷淡的广州比起来，深圳依旧保持高涨态势拿地，土拍的冷淡和深圳完全没有关系。

学区房恒涨逻辑被打散。

我们一直是不建议去投资天价老破小的，怕的就是政策性风险。

果然今年就来了，北京西城区、上海多校划片再到深圳大学区，核心城市逐一开刀，业主信心开始瓦解，恒涨的学区房神话开始松动。

深圳百花片区的国城花园，从高位32万到法拍只有10万出头，膝斩。

杭州学区神盘文鼎苑，89㎡成交直接下跌300万成交。

北京顶级学区的德胜板块，同户型总价也怒跌200万。

学票的价值被逐一击碎。

天价学区房的逻辑很简单，就是优质教育资源的稀缺，10几20万的房价，只有一半属于房子，另一半属于学票的价格。

地段价格不变，但附加值的价值开始撕裂，本身烫金的学票就不那么值钱了。

学区房恒涨的信仰也要被击溃。

今年要促进三胎生育，给生育减负，对学区房调整的政策只会是开始而不是结束，学区房的价格体系还会持续被敲打。

的确，今年仿佛给我们透露出一个崭新的信号：

楼市过去的逻辑，在今年都不好用了。

火热土拍传导回楼市，行不通了。

学区房穿越牛熊，领涨全市，干不动了。

有洞可钻的信贷，也玩不转了。

楼市真的越来越乱了，但越乱越要稳，这不是楼市玩完的信号，是告诉你全新的楼市逻辑开始建立。

全新的逻辑是什么，是人口流入和产业聚集，以及无可替代的地理位置优势。

人口走哪，哪就有住房需求，这不是投机逻辑，而是刚需逻辑。

而能有人口持续流入的，无非是一线城市和强二线城市，以及环一线城市。

前几天出了一个特大城市人口表，可以参考，但不可全部照搬。

比如苏州不在列，但苏州作为全国最强地级市，产业和人口流入增速很强。

我们看人口不能只看人口总量而忽略增速和人口密度，因为总量可以吃老本，但增速是城市吸引力的表现，你买房是买未来，未来人都不增长，房子卖给谁。

目前人口增速有保障的，就是四大一线城市及他们的核心环线城市，以及强二线城市。

他们是：

北京、上海、广州、深圳、北三县、昆山、佛山、东莞、珠海、合肥、西安、南京、武汉、成都、重庆、苏州、无锡、宁波、天津、厦门、福州。

这些城市中，环一线城市是能接收大城市人口外溢的区域，比如北三县的燕郊，北漂居住占了80%左右，并且人口增量比廊坊市区还高，这就是傍着大城市的优势。

除了人口增量之外，要关注产业底子夯实的城市。

一线城市自然不用说，还有一批制造业强市和以高新产业为主的城市，也值得关注。

同样也是以上一批，我们会发现，不管楼市表象的逻辑怎么变，有一些底层是不会变的。

有人口流入、有产业支撑以及有天然位置优势靠近核心城市的，是不管楼市风雨飘摇，它自岿然不动的。

而这些底层逻辑也是现在我们去选筹要重点掌握的。

基于这样的底层逻辑，我们挖掘出目前价格、价值、以及后续上涨动力都相当不错的区域。

比如我们一直看好的北三县，燕郊利好正在释放，地铁线已经动工开建，60多万北漂居住，北京人口持续增加，外溢就会持续存在，通州的建设不断推进，直线13公里的燕郊价值就越发夯实。

而佛山和珠海，前者万亿GDP的城市，制造业基础夯实，人口也在持续流入，还是湾区核心城市，价值无需多说。

珠海，近期更是重磅政策出圈，横琴粤澳合作区横空出世，深珠通道再次迎来新进展，已经开展询价，珠海的价值除了是全国独有的滨海城市之外，还在于难得的位置优势，亲澳门临香港，未来深珠连深圳，后劲爆发力极强。

以上这些区域的优势，都是不管市场短期如何变化，始终不会改变的底层逻辑。

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