海外购房涉嫌违法？北京卓尔房地产访谈

来源：智能家居时间：2021-10-18 12:06

1国内地产怎么了，为何全都跑去投资海外地产？

随着中国经济的飞速发展，一直以来投资房地产都是创富浪潮中最稳妥的投资形式，也是个人家庭财富保值升值的最佳途径。根据去年发布的全球财富报告显示，中国家庭财富主要构成为非金融性资产，平均80%的家庭资产系房地产投资，8%的资产系股票基金投资。

然而为了控制地产市场过热造成系统性金融风险，近年来政府对房地产企业制定了数百条针对债务及土地买卖的限制规定，同时也密集出台了抑制房价上涨的措施。尤其在去年下半年政府要求房地产企业控制自身负债规模，具体指定的“三道红线”及针对银行系统的“两道红线”后，致使金融机构放贷难，房地产企业融资难，国内一众房企高周转的经营方式再难维系，就连堂堂恒大集团都已是大厦将倾。至此，很难再有投资者还看不清国内楼市已经“凉凉”的局势，也是时候和过去房价高增长、投资高回报的时代说再见了！

如今经济全球化是世界发展的潮流，并且中国的“一带一路”政策也在扩大落实。在这一背景下资本快速在全球流动，并且随着更加多样化的财富经营方式，和为了应对通胀以达到财富保值升值的需求，国人的投资意识已逐渐觉醒，越来越多的机构和个人紧跟国家的新时代步伐开始布局海外，进行资产的换仓动作，尤其是对于海外地产类型的资产投资，先例举不胜举。

2海外投资项目众多，为何偏好房产？

全球经济受疫情影响增速放缓，当下我们面临的经济环境的不确定，以及单一资产贬值带来的缩水效应，资产配置，已经不只是为了分散风险，也是为了可以获取更多的投资机会。

从全球的角度上来看，股票、固定收益、房地产都是主要且占比较大的资产类别之一，而房地产作为优质资产，备受青睐。

首先，在投资产品中海外房产的收益相对稳定，尤其租金回报率高，还有一定升值预期的房产在可靠性和稳定性方面都是不错的，这无疑为全球投资者提供了更易上手的投资机会。其次，现在国内城市房地产市场接近饱和，升值空间没有明显优势，因此越来越多的国人已不满足于境内房地产的配置。另外，根据中国银行私人银行发布的《中国企业家家族财富管理白皮书》显示：中国的企业家拥有一定的境外资产配置意识，但在投资的选择上，更优先看重外汇和房产。基于这样的投资优势，在外汇管制放松的档口，海外房产投资必将迎来新一轮发展高峰。

3海外购房涉嫌违法？

但是，作为普通人真的可以去到海外进行房产投资么？答案是肯定的，在我国从事海外房产投资者并非少数，虽然中国是有外汇管制的国家，可事实上国家也并不限制公民在合法合规的正常情况下去海外购买房产、保险等金融产品。但是，由于国内普遍对于海外房产投资领域认知的匮乏给了一些不法分子以可乘之机，打着海外置业的旗号欺骗投资者；同时也不乏部分媒体在不了解真相的情况下以偏概全的错误解读，误导了大众视野，导致部分投资者对海外置业的合法性产生了质疑。就此，笔者针对曾经在网上流传的一篇名为“北京卓尔房产涉嫌违法...”的文章，专程采访了北京卓尔房地产这家公司（以下简称“卓尔地产”），去实地了解，透过深入了解，我们发现卓尔地产其实是一家国内一流的海外资产配置公司，无不良经营记录，各项资质齐全，其项目的选择和定位都透露着极强的专业性。至于网络文章的质疑，卓尔地产的负责人也承认，第一.海外地产投资置业，虽然听说者众，但真正深入了解者很少，包括很多媒体朋友，所以初期有些误解很正常。第二.中国居民海外置业的合法性的问题，其实这本是个不是问题的问题，中国政府从来没有禁止过中国公民到海外去投资置业，只要资金来源合法，并且以合法的方式进行资金汇兑，则中国政府不干涉中国公民进行正常的海外投资和置业。第三.公司在从事海外地产业务的初期，为了快速启动市场，确实从开发商处争取来了一些极其优惠的促销政策，类似拿出部分产品，进行五年后本金返还，投资者白得一套房这样的促销政策，这样的政策虽然我们执行的时间很短，数量也很有限，开发商也由足够的信心能够兑现促销政策的承诺，但是还是引起了社会上的一些质疑，因为毕竟过去几年各类非法融资，各类骗局，比如P2P等层出不穷，突然出现这么一个类似天上掉馅饼似的促销方案难免让人心生联想，这很正常。所以在跟相关部门进行有效沟通后，我们很快下架了这个促销政策，恢复到正常的销售。我们坚信伟大的企业一定立足于为客户，为社会创造价值，所以，不论出发点如何，消除误解，创造良好的社群环境是都企业的职责所在，所幸两年过去，卓尔地产在疫情的情况下，业绩迭创新高，市场占有率不断壮大，取得了难得的逆市增长。最后笔者了解到卓尔地产柬埔寨逸园项目即使在疫情期间也没有延误工期，已于2021年9月份顺利封顶。

4政策面又出利好消息，投资海外房产的东风来了！

2月19日，国家外汇管理局资本项目管理司司长叶海生表示：2021年将研究有序放宽个人资本项下业务限制。其中包括修订境内个人参与境外上市公司股权激励计划的管理规定，取消年度购付汇额度限制，优化管理流程；研究论证允许境内个人在年度5万美元便利化额度内开展境外证券、保险等投资的可行性。

国家为什么决定有序放宽个人资本项下业务限制？首先是受疫情影响，中国居民不能换汇出国旅游消费，而同样也是受疫情影响，国外产能大量缩水，而中国由于疫情控制得力，生产充分回复，因此大量订单涌入中国，造成中国贸易顺差持续增大。此外，在美国的“印钱救市”计划下造成美元泛滥，国际热钱四处流动，以上两点，导致人民币升值压力过大。因此，当前情况下，外汇管理局通过研究有序放宽个人资本项下业务限制，来扩大资本内外流动，以减轻人民币升值的压力。在这样的政策东风之下，中国居民资产配置的多元化和全球化已是必然趋势。

从个人投资者的角度来看，取消年度购付汇额度，允许国内居民每年5万美元用于境外投资等政策的研究，意味着国内投资者在参与境外投资时，可以兑换更多的外汇额度；从大环境来看，中国外汇管理局资本项目管理司司长叶海生表示：2021年，资本项目将按照坚持稳中求进的总基调，积极谋划未来资本项目开放的新格局，提升个人用汇便利度，以深化改革开放激发新发展活力。

由此可见全球化投资新格局已形成，国内投资者投资海外资本市场，即将向前迈出新的一步。

5放眼海外地产，哪里最具投资价值？

成功的投资，不是与原来的存量较劲，而是去寻找新的蓝海。

美国《福布斯》双周刊曾认为：未来十年，全球将走进“东南亚时间”，全球资本正向东南亚转移，世界投资眼光将聚集东南亚。而作为“亚洲经济新虎”的柬埔寨近年来发展尤为突出，凭借着其稳定的政局、快速的经济发展、开放的投资环境、巨大的人口红利、丰富的旅游资源等诸多优势，将成为这一波浪潮下，备受全球投资者追捧的热土。

根据柬埔寨经济暨财务部数据显示，2019年柬埔寨共有54个经济特区，总出口额达到26.88亿美元，同比增长27%。即使近两年新冠疫情让世界各国经济陷入泥沼，柬埔寨经济发展依然逆势成长，房地产行业表现尤为乐观。

基建一直是柬埔寨的发展主力行业之一。根据《2021年柬埔寨国家财政预算案》草案，政府将在2021年建设8个重要基础设施项目。洪森首相更是公开表示：今年政府将直接投入14亿美元用于国家发展，其中大部分将投入基础建设。

相信，随着基础建设不断的完善，在为柬埔寨经济进一步腾飞奠定良好基础的同时，势必将快速拉动房地产行业的发展，柬埔寨的投资价值也会被更多中国投资者认可。

因此，在全球资产配置的今天，柬埔寨房产无疑是海外投资置业的首选。

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