商业地产表现力指数：投资物业收入增长回升20%以上，市场挑战仍存

来源：智能家居时间：2021-11-02 19:50

在这一年里，面对商业未来的机会，并购与调整不断涌现，创新与合作依旧盛行，谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机，成为这片红海的领跑者，谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆？

“表现力指数 · 2021年度商业地产表现”研究成果于2021观点商业年会现场发布，其显示，随着疫情影响的逐渐消散，市场在适应、调整与变化中重现活力。去年直面市场冲击，在现金流、经营效益上备受考验的商业地产商们得以回调。

从观点指数监测下的商业地产商样本数据来看，2021年前三季度投资物业总收入为1785.12亿元，按年提升了24.6%。平均值为18.48亿元，中位数为8亿元，而2020年数值则分别为15.58亿元、7亿元。在商业回暖的大环境之下，行业整体走势趋好。

不过从市场占比的角度来看，投资物业收入前二十的企业收入总和为1207.7亿元，占样本总数值的66%，份额占比与去年同期相比提升了6个百分点。而上述企业，投资物业平均资产值在1000亿元以上。可见，头部企业还是掌握了绝大部分的话语权。

结合收入区间分布来看，在所有样本企业中，10亿元以下收入的企业数量占比最多，为59%。紧随其后的则是收入30亿元以上的企业，占比19%；中间收入的企业占比最小，均为11%。这种“断层”分布也折射出头部企业资源优势大，对于尾部企业而言，竞争更为激烈。随着资产收并购、行业整合的推进，集中度将不断提升，中小企业的生存空间势必会受到压缩。

在研究过程中，为了更加聚焦地探讨收入的增长情况，观点指数剔除规模较小且非典型企业，选取投资物业收入前三十的企业做进一步观察。其整理可以发现，由于上年整体基数较低，加上行业环境向好，基本所有企业都录得正向增长，而去年则有26%的企业为负增长。区间分布上，位于0-20%区间的企业最多，占比为30%，而在20-50%、50-100%之间的占比皆为26.67%。

面对过去一年疫情的挑战，企业在考验中重整旗鼓，加之积极优化经营模式、调整资产结构等多重举措，营收增长恢复往期水平。此外社会消费的复苏，更是利好商业企业的发展。根据国家统计局数据，前三季度社会消费品零售总额为318057亿元，同比增长16.4%，其中9月份社会消费品零售总额为36833亿元，同比增长4.4%。同比增速虽然较上半年有所放缓，但依然显示出消费意欲的提升与市场信心的提振，特别是对于部分购物中心规模占比较大的商业地产商而言，有助于投资物业收入的快速反弹回升。

观点指数从样本企业中抽取收入增长明显、发展模式各有特色且具有行业代表性的9家企业作为进一步分析的样本。通过数据对比可以看到购物收入对整体租金收入的提升有较大贡献。租金收入同比增长幅度较大的企业I，购物中心占比达90%，购物中心收入同比增长率超80%；在样本企业中增长率最高的企业G，购物中心占比60%。

此外，为了更全面地分析行业的投资物业资产值变动情况，观点指数在研究样本中抽取部分上市企业进行比对。可以看到，有28%的企业公允值变动为负，但亏损程度不大，基本为1亿元以内，而公允值变动升幅最高的企业则达到近50亿元。

从区间分布来看，公允值变动在0-1亿元内的企业数占比为30.77%，其次占比最多的为5-10亿元，占比23.08%。总体来看，公允值变动幅度不大，亏损的企业也相对去年同期有所减少。公允值变动超过20亿元的企业数占比为10.26%，其投资物业资产规模基本在1000-2000亿元之间，行业龙头企业的优势不言而喻。

其中升幅最高的企业，投资物业资产值规模超过2000亿元，总建面超800万平米，在全国超过65个城市都有布局，租金收入同比增长超65%。

根据企业半年财报数据显示，在经营性不动产公允值上，该企业购物中心占比73%，写字楼占比19%，其他占比8%。租金收入增长态势良好，加之购物中心经营优异、市场环境改善等，带动了资产估值的上升。此外，在上半年公允值的变动概况中，可以看到添置的落成投资物业和在建投资物业的公允值分别为13.82亿元、72.35亿元，在一定程度上拉升了公允值。

优质的资产，不仅对企业营收有所裨益，同时还能促使企业释放资产流动性，兑现更高的商业地产价值，如选择优秀资产打包并实现REITs上市。对于商业地产企业而言，如何练好内功，巩固基本盘，并且在日常中做好经营管理、提升与优化资产，是一个长久且需要持续努力的方向。

#2021观点商业年会

（责任编辑：张泓杨）