房企融资环境迎来边际改善，11月ABS审批明显提速

来源：智能家居时间：2021-12-08 09:20

“房地产行业资产证券化产品发行正在逐步复苏。

11月30日，保利发展发布公告，拟发行不超过100亿元的租赁住房资产支持证券化产品；与此同时，11月24日，招商租赁20亿元应收帐款ABS获上交所受理。

在经历了8月以来发行的断档之后，房地产资产证券化产品的审批在11月大幅加速，未来或将迎来一波发行潮。”

11月资产证券化产品审批提速

在经历了9月和10月的断档，11月12日，陆家嘴发行海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场2期资产支持专项计划打破了这一断档状态，并逐渐恢复活跃。

实际上，2021年1-7月，房地产行业资产证券化产品的发行仍较为活跃，根据CNABS的数据，1-7月，房地产行业共发行3250亿元的资产证券化产品，同比增长18.3%。

但在“房住不炒”政策下，5月份起，中国证券投资基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，同时也将房地产供应链类ABS储架规模降至20亿元。

由于供应链ABS可延长应付账款账龄，能够实现变相融资，但不占用融资额度，并且不影响房企的表内杠杆，在“三条红线”推出后，供应链ABS广受追捧，并成为ABS发行的一大主力，供应链ABS受到限制一定程度上打击了房地产资产证券化产品的发行。

8月以来，房企债务违约情况逐渐增加，投资者的信心不足，因此房地产行业的资产证券化产品自8月发行规模明显减少，9月10月甚至出现了断档的情况。

图：2020年以来各月房地产资产证券化产品发行金额（单位：亿元）

数据来源：CNABS，CRIC整理

11月以来，上交所和深交所对房地产资产证券化产品的审批速度明显加快。

CNABS数据显示，2021年6-10月，单月受理以及反馈的房地产资产证券化产品规模大都在300亿元左右，11月单月就飙升至2147亿元，其中，有23支共约674亿元资产证券化产品在受理后当月通过或得到反馈意见。已通过审批的资产证券化产品发行之后，预计将会再度形成资产证券化产品发行的高潮。

图：2021年6-11月房地产资产证券化产品审批情况（单位：亿元）

数据来源：CNABS，CRIC整理

国企央企率先加速，供应链ABS审批占比不足两成

自6月以来，各月经审批的房地产资产证券化产品规模按申请企业的性质来看，6-8月审批的产品以民营企业为主。

9月，政府逐渐释放房企融资“解冻”的信号后，国企在融资方面的优势有所显现，9-11月审批的资产证券化产品中国企央企的申请发行占比大幅提高。除了大型国企央企，地方中小型城投公司获得审批的资产证券化项目数量也逐渐增多。

图：2021年6-11月经审批房地产资产证券化产品金额按企业性质分布

数据来源：CNABS，CRIC整理

此外，6-11月经审批房地产资产证券化产品金额按底层资产分布来看，底层资产是商业物业的比例达到41%，这也是多数进行商业运营的房企重点发行的资产证券化产品。供应链ABS的占比只有15%，住房租赁、购房尾款、保障房和基础设施ABS的审批规模占比都在10%左右。

图：2021年6-11月经审批房地产资产证券化产品金额按底层资产分布

数据来源：CNABS，CRIC整理

聚焦供应链ABS产品，其发行规模自2016年以来持续攀升，到了2021年1-5月其发行量占比甚至达到了53.64%。但由于5月份国家对供应链ABS的发行明显收紧，因此6月份以来供应链ABS的审批量占比仅为15%，虽然发行量占比相比于1-5月略微下降至51.91%，但是这主要是因为5月份以前审批通过的供应链ABS产品在6-8月集中发行，未来供应链产品的发行占比可能会继续降低。

图：2016年以来供应链ABS对房地产资产证券化产品发行占比