《兰州市房产面积测绘业务操作 规范》印发

　　兰州房地产交易中心：

　　《兰州市房产面积测绘业务操作规范》已经2021年9月26 日局务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　兰州市住房和城乡建设局

　　2021年12月9日

　　兰州市房产面积测绘业务操作规范

　　为进一步贯彻执行《房产测量规范》(GB/T17986-2000)，规范兰州市房产面积测绘工作，根据《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房〔1995〕517号)、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔2002〕74号)的有关规定，结合目前房屋建筑设计的发展及本市的实际情况，制定本业务操作规范。

　　一、房产面积测绘业务分类

　　房产面积测绘业务分为预测绘、预测绘转实测绘、实测绘、变更测绘。

　　预测绘：依据《房产测量规范》(GB/T17986-2000)及有关规定，以审图机构审查通过的施工图为准，对房屋面积进行测算的服务行为，数据成果用于房屋预售管理、网签备案及在建工程抵押登记等业务。

　　预测绘转实测绘、实测绘：房屋竣工后，对于已取得规划许可证正本或取得规划竣工验收合格书，并完成竣工验收的房屋，依据《房产测量规范》(GB/T17986-2000)及有关规定，结合施工图对房屋现状进行实地测量的服务行为。

　　变更测绘：依据规划、设计的变更文件、变更图或违法建设处理文件等合法合规的变更资料重新测量、计算变更部位，并形成相应数据成果的服务行为。

　　二、房产面积测绘业务需提交的材料

　　(一)预测绘

　　法人授权委托书(受托人身份证复印件)；

　　建设工程规划许可证及红线图、建设工程设计方案核定通知书(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　国有土地使用权证(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　施工图设计文件审查合格书(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　施工图(含地下及地上各层平面图、屋面图、剖面、立面图)；

　　人防主管部门出具的人防勾红范围图；

　　房屋单元号、房号图(施工图缩印在A3纸上，红笔标注各单元号、室号，加盖单位公章)；

　　地、幢号联系单；

　　设计方出具的共有部位服务范围的设计说明以及阳台封闭或不封闭的设计说明。如遇委托人(建设单位)不向使用对象分摊部分共有部位的，委托人应提交说明，并承诺不予分摊的共有部位仍属全体业主共同所有，不改变规划用途，并承担由此引起的法律责任；

　　保障性住房还应提交立项文件。

　　(二)预测绘转实测绘

　　法人授权委托书(受托人身份证复印件)；

　　建设工程规划竣工验收合格书(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　单位工程质量竣工验收记录表(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　建设项目如有变更的，需提交变更施工图(包括图审合格书或加盖图审章)；

　　建设项目经过违法建设处理的，需提交违法建设处理文件及相应施工图纸(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　民政部门出具的建设项目门牌号文件(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)。

　　(三)实测绘

　　法人授权委托书(受托人身份证复印件)；

　　建设工程规划许可证及红线图、建设工程规划竣工验收合格书、建设工程设计方案核定通知书(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　单位工程质量竣工验收记录表(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　国有土地使用权证(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　施工图设计文件审查合格书(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　施工图(含地下及地上各层平面图、屋面图、剖面、立面图)；

　　建设项目经过违法建设处理的，需提交违法建设处理文件及相应施工图纸(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　人防主管部门出具的人防勾红范围图；

　　房屋单元号、房号图(施工图缩印在A3纸上，红笔标注各单元号、室号，加盖单位公章)；

　　地、幢号联系单；

　　设计方出具的共有部位服务范围的设计说明以及阳台封闭或不封闭的设计说明。如遇委托人(建设单位)不向使用对象分摊部分共有部位的，委托人应提交说明，并承诺不予分摊的共有部位仍属全体业主共同所有，不改变规划用途，并承担由此引起的法律责任；

　　民政部门出具的建设项目门牌号文件(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)；

　　保障性住房还应提交立项文件。

　　(四)变更测绘

　　法人授权委托书(受托人身份证复印件)；

　　委托单位变更申请文件；

　　预、实测绘房屋面积成果报告书(原件)；

　　建设项目相应的规划、建设等变更文件或违法建设处理文件(原件核验后退还、复印件1:1复印，加盖单位公章)、盖有图纸审查章的变更图纸或设计方变更文件。

　　三、房产面积测绘工作的数据采集

　　房产面积测绘应根据《建设工程规划许可证》及审图机构审查通过的施工图进行。

　　房屋测绘用途以审图机构审查通过的施工图为准；在房产面积预测绘成果中，应将房屋的基本单元按住宅、营业、办公、其他四类进行规划用途的划分。

　　凡经现场校核认定房屋轴线未发生变化的，采用建筑施工图标示的边长尺寸计算总建筑面积、套内建筑面积及共有部位建筑面积。房屋轴线发生变化的，委托单位需提交与实地一致且由审图机构审查通过的变更图纸。

　　房屋外墙、隔墙厚度以施工图为准，若在建造过程中墙体厚度发生变化的，委托单位应提交与实地一致且由审图机构审查通过的变更图纸。

　　在建造过程中，若房屋施工图纸发生变更的，项目建设单位需办理相关审批手续，并及时通知委托的测绘机构办理变更测绘业务。

　　四、房屋建筑面积的计算

　　(一)不计算建筑面积的部位

　　房屋主墙外的保温层、防潮层及其它装饰性材料的贴面。

　　用于检修、消防的室外钢梯、爬梯等部位。

　　窗台台面高于房屋地面的飘窗(层高小于2.20米)。

　　跃层式房屋上层挑空部位。

　　无永久性上盖的斜坡式人行或车行通道等建筑部位。

　　无围护结构的屋顶水箱间、装饰性的花架、凉棚、亭、塔等建筑部位。

　　架空层作为绿化、休闲，进入楼梯间的通道等功能，系住宅或商住楼的设施用地。

　　幢外作为公共使用的室外楼梯、电梯、扶梯等部位。

　　建筑物内仅作为通风或采光的天井，不论是否有顶盖。

　　房屋内置的出屋面楼梯。

　　位于建筑物主体以外的管道(井)。

　　(二)其他建筑部位的面积计算

　　单户独自使用的内置烟道、通风井均计入该户的套内建筑面积。

　　室内楼梯上下行之间有间隔时，当间隔大于等于0.30m时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间不计算建筑面积，当间隔小于0.30m时，梯间的间隔空间计算全部建筑面。

　　自动扶梯安全间隙宽度大于0.40m的间隔空间不计算建筑面积。

　　商场、写字楼等设置的自动扶梯按其起始层计算层数，并相应计算建筑面积，如下图所示：左图扶梯在1层处计算面积，2层不计算面积。右图扶梯在2层处计算面积，3-4层不计算面积。

　　室外楼梯按其联结的不同高度的出入口计算层数，并按水平投影计算建筑面积；室外楼梯可用上层楼梯作为下层楼梯的顶盖，若最上层楼梯无顶盖或顶盖不足以覆盖楼梯面积一半以上时，最上一层室外楼梯视为无顶盖。

　　无上盖的室外车道不计算建筑面积，有永久性上盖的室外车道，按其进(出)口建筑物外墙面投影线起算建筑面积。在车道所投影的层内，若车道下方空间设计加以利用，且其层高在2.20m以上的空间计算了全部建筑面积，则该层车道所占用空间不可重复计算车道面积。

　　房屋主墙体、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。

　　当阳台、连廊、通道等建筑部位的顶盖与底面的大小或形状不一致时，以二者的水平投影面完全重合部份计算面积(半封闭的计算一半面积，全封闭的计算全部面积)。

　　五、房屋建筑面积分摊规则

　　(一)共有建筑部位的分类

　　共有建筑部位分为予以分摊的共有建筑部位和不予分摊的共有建筑部位。

　　1.予以分摊的建筑部位

　　幢内共有的楼梯、电梯、管道井、室外楼梯等垂直通道。

　　幢内共有的门厅、大厅、过(走)道、门斗等水平通道。

　　幢内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、设备用房等。

　　仅为本幢服务且设在本幢地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间等。

　　建在本幢内，仅供本幢使用的共有建筑部位。

　　非住宅内为两个(含两个)以上基本单元服务的卫生间。

　　2.不予分摊的建筑部位

　　地下室或半地下室中设计作为人防工程；中高层以上建筑的消防避难层及其所在层的核心筒、避难间。

　　独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库(包含自行车库)、杂物间等。

　　建在幢内，为他幢或多幢服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、公共卫生间、为社区服务的公用房屋及通道等公共配套房屋。

　　技术(结构)转换层、隔热层、设备层、管道层等(在规划范围内，且层高≥2.20米)。

　　备用发电机房、变电所(站)、开闭所、污水池、污水泵站、垃圾站、锅炉房、泄爆间、地源热泵房等。

　　需缴纳入网费或接入费的设施用房，如电信机房、有线电视机房等。

　　经营性的配套设施用房，如：住宅小区的信报间、会所、运动场或游泳池的管理用房、直饮水或温泉水的制作室或泵房等。

　　物业管理人员的办公室、休息就寝室。为物业管理服务的监控室、清洁间、储藏室、工具间、门卫、值班室等物业用房。

　　突出屋面的工具间、杂物间、储藏间等。

　　(二)共有建筑面积分摊原则

　　共有建筑面积的分摊以幢为单位进行。非本幢共有建筑面积不在本幢分摊。

　　多级分摊共有建筑面积的，分别计算分摊系数，并按以整体到局部的顺序分摊。

　　共有建筑面积分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线。

　　无法界定权属主范围的建筑空间不能作为共有建筑面积分摊。

　　(三)共有建筑面积的分摊方式

　　幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例分摊。

　　住宅楼共有建筑面积的分摊方法

　　住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

　　商住楼共有建筑面积的分摊方法

　　首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分为住宅和商业两部分，即住宅部分应分摊的幢共有建筑面积和商业部分应分摊的幢共有建筑面积。然后按住宅和商业部分各自进行分摊。

　　住宅部分：将应分摊的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

　　商业部分：将应分摊的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加到各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋应分摊的共有建筑面积。

　　多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

　　多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能和服务对象进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般需进行多级分摊。

　　多级共有建筑面积分摊

　　多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。

　　六、其他

　　共有建筑部位的用途、位置、形状的认定以施工图或变更图为准。共有建筑部位设备未安装的不影响分摊。

　　人防部位界线不清或有改变，由人防主管部门用图件加盖印章确认。

　　下列情形需由委托单位补提交原设计单位变更通知单或设计说明书：

　　房屋各部位功能漏标示或图示数据错误的。

　　共有部位服务对象不明的。

　　对于房屋内擅自搭建或拆除隔墙的不予认可，仍按原设计的基本单元确定分摊关系。

　　房屋已按审图机构审查通过的施工图划分了基本单元，若房屋实地各基本单元之间因办公、营业等原因无法修建实体隔墙，仍按原施工图划分的基本单元进行房屋面积测绘。

　　若委托单位申请以房屋整层为基本单元进行面积测绘的，在不违反相关房产测绘规定的情况下，由委托单位出具申请文件后进行房屋面积测绘。

　　司法审判、房产管理等需要进行房产面积测绘的项目，如遇委托单位不能提交房产面积测绘所需的相关资料或图纸的，依据房屋现状及实际用途进行房产面积测绘。

　　本业务操作规范自下发之日起执行，已完成房产面积预测绘的项目，后期在办理预转实测绘业务或变更测绘业务时，按照本业务操作规范执行。

　　本业务操作规范适用于兰州市主城区(含高新开发区、经济开发区、九州开发区)，皋兰县、榆中县、永登县、红古区可参照本业务操作规范执行。

　　本业务操作规范自发布之日起施行，有效期五年。

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