年报解读 | 南都物业：中型物企典型也无风雨也无晴

来源：智能家居时间：2022-04-27 11:40

4月15日晚间，南都物业(603506)发布2021年年报。数据显示，2021年南都物业实现营收15.93亿元，同比增长12.7%；归属于上市公司股东的净利润1.63亿元，同比增长18.1%。

缓慢增长的南都物业，正是当下中型物企的普遍真实写照。

“物业第一股”的价值回归

2018年2月1日，南都物业正式登陆上交所主板，成为国内A股市场物业第一股，风头一时无两。据其发布的招股说明书显示，南都物业股票发行价格为16.25元/股，发行市盈率为22.98倍。发行股数不超过1984.127万股，募集资金总额约3.22亿元。

截至2022年4月26日收盘，南都物业股价报12.93元/股。事实上，南都物业近年来并非毫无发展，其在管面积与营收、利润均保持缓慢的增长，期间股价也曾一度飙升。但紧随其后的往往不是百尺竿头，而是新一轮的下跌。

从2018年上市至今，南都物业借力资本市场实现了自身的逐步发展。2018年，南都物业实现营业收入10.59亿元，实现归母净利润0.92亿元，其中归属于母公司所有者权益合计为6.39亿元。截至2018年末，南都物业累计签约面积为5542.6万平方米，累计签约项目个数为433个。

2019年，南都物业实现营业收入12.44亿元，同比增长17.55%；实现营业总成本10.99亿元，同比增长15.60%；实现归属于母公司净利润为1.13亿元，同比增长24.09%。截至2019年末，南都物业累计总签约项目496个，累计总签约面积6060.61万平方米。

在2020年，南都物业实现营收14.13亿元，同比增加13.58%，归母净利润为1.38亿元，同比增加21.01%，扣非后净利润同比增长29.39%。截至2020年末，南都物业累计总签约项目 576 个，累计总签约面积约 7001.62 万平方米。

到了2021年，南都物业营业收入增加至15.93亿元，较2018年增长50.42%，归属于上市股东净利润1.63亿元，累计总签约面积7591.6万平方米，累计总签约项目651个。

不难发现，虽然南都物业的营收、利润与规模的增长速度远低于同期头部物业企业的增长速度，但也保持着相对稳健的发展。但其发展模式的趋同与缺乏创新以及业务能力边界的过于明确，让资本市场对其爆发式增长与发展缺乏信心，这也使得南都物业的估值不断回调，这也是当下中型物业企业在资本市场面临的普遍问题。

能力边界之外频频吃亏

事实上，南都物业并非不愿意积极尝试。只是每一次大胆尝试的背后，得到的总是教训与亏损，这也一定程度上束缚住了南都物业的手脚。

南都物业曾表示，未来运营公寓租赁项目的大悦商业将向轻资产运营模式转型，且公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加其他项目。

2019年，南都物业长租公寓营业收入0.24亿元，但成本达0.33亿元，亏损接近0.1亿元。2020年，南都物业长租公寓实现营业收入2873万元，毛利率为-28.8%。2021年，南都物业资产管理服务实现营收3141万元，成本达4234万元，毛利率进一步降至34.76%，成为南都物业持续的亏损点。

年报显示，南都物业资产管理业务主要分为产商运营、公寓运营、酒店运营三类业务等。旗下大悦商业公司以“产品+互联网+社群”为手段，打通存量资产行业的产业链条，提供全体系招商运营闭环服务，立志成为国内领先特色主题商业全程运营商。报告期内南都物业开始布局产业招商及商业招商业务，输出专业化招商运营服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，同时表示未来还将进一步夯实其在商业、产业园区类物业的竞争优势，形成产业协同效应。

南都物业进一步表示，在资产管理服务方面要采取“变守为攻、积极进取”的态度，纵向延伸地产服务全链，横向涵盖社区价值需求，通过承租运营、受托运营、联营合作、并购等多种方式，实施以产业园区、写字楼、商业等产商运营项目为主，酒店、公寓等住宿运营项目为辅的项目拓展计划。

频频吃亏的南都物业，似乎并没有吸取足够的教训，仍在持续加码资产管理服务。但其现有团队能否支撑业务发展并尽快扭亏，无疑要打上一个大大的问号。

矛盾数据之下红海隐现

事实上，南都物业勉强维持现状并略有发展已实属不易，布局资产管理服务颇有未雨绸缪之意。但无论是资产管理服务还是物业服务，目前都已经是一片红海。

以南都物业销售费用为例，其2021年职工薪酬高达813.78万元，2020年这一数据仅为477.43万元，增速高达70.45%。与此同时，其办公费也高达813.40万元，同比增长14.16%，表明其市场拓展力度不断加大。