3宗流拍 7宗底价成交 北京二批次土拍已入账218亿

北京二批次集中供地已有“入选者”。5月31日，据北京市规自委官网信息显示，北京二批次集中供地中的丰台亚林西、石景山衙门口、朝阳十八里店等7宗地块因仅有一次报价，最终以底价成交，总成交价218.1亿元。值得一提的是，明日即将现场竞拍的昌平平坊村地块提前“落锤”，中铁建+大悦城(000031)联合体以23亿底价竞得。也就是说，明日有7宗地块现场竞拍，3宗地块面临流拍的命运。

华润置地独立斩获“地王”

5月31日，北京第二轮集中供地线上竞价环节截止，最终7宗地块底价成交，总成交金额218.1亿元。

底价成交的地块中，华润置地、龙湖、中海等已均有斩获。其中，华润置地以底价74.7亿元斩获丰台区右安门街道亚林西地块，该地块用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地，建筑用地面积约5.95万平方米，规划建设面积约20.53万平方米，销售指导价11.2万元/平方米。

南二环外优越的区位条件，本次土拍的总价“地王”，丰台亚林西地块此前的关注度仅弱于朝阳太阳宫地块。该地块位于南三环至南二环之间，附近有地铁14号线和19号线，北侧是右安门医院，区域成熟、配套完善。

华润置地独立拿下“地王”，也可见其对于区域的看好，但这同时也考验接下来的操盘能力。在近几年开发商都趋于“纯粹”的情况下，亚林西地块涵盖住宅、商业、托幼多种业态，其中商业部分就占比过半。如此大体量开发，很容易让开发商算不过来账，华润置地能够果断出手，也是有自己的一番考量。

中海新城+石泰联合体斩获石景山衙门口棚户区改造地块，成交价26.6亿元；住总+金隅联合体斩获北京市朝阳区十八里店朝阳港一期开发地块，成交金额38.8亿元；京能+城建联合体以8亿元斩获平谷区府前街地块；龙湖+建工联合体24.4亿元竞得丰台东河沿0011地块；北京城建(600266)22.6亿元独立竞得昌平土城新村地块。

值得注意的是，昌平平坊村地块此前虽有包括华润+葛洲坝(600068)、大悦城+中铁建两个联合体报名，但最终仅有大悦城+中铁建一家出价，最终以38.4亿元的底价摘得。

根据北京市规自委昨日发布的出让通知，剩余8宗地块将于6月1日转入现场竞拍。由于昌平平坊村地块提前“落锤”，明日转入线下出让环节的将仅有7宗地块。

青龙湖地块再次流拍

经过昨天的报名情况，丰台区北宫镇东河沿村棚户区改造项目FT00-0202-0003地块和朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目003地块，因无企业报名，基本确定流拍的命运，但丰台区王佐镇魏各庄FT00-0503-L01、L03、L04、L06地块（丰台青龙湖国际会都核心区C地块），虽然有一家开发商报名，但最终无人出价，从而流拍。

丰台青龙湖地块，位于西六环外，整体规划用途颇为复杂，包含R2二类居住用地、A33基础教育用地、F1住宅混合公建用地、A2文化设施用地。不过住宅部分容积率1.1，控高18米，产品打造将以低密改善为主。

事实上，这已经不是青龙湖地块第一次流拍，区位条件一直是硬伤。对于远郊区域来说，公共交通出行尤为重点，地块尚不具备地铁直达的能力，公交接驳也有些许麻烦。此外，该地块销售指导价4.7万/平方米，要知道青龙湖是限竞房的“重灾区”，这一价格也并不具备竞争优势。

昨天报名截止前，青龙湖地块原本有汉诚重德报名，这是一家当地的村属企业。此前也有分析人士称，即便汉诚重德成功拿下青龙湖地块，又是否具备开发该地块的能力。

丰台东河沿0011地块被龙湖+建工联合体以24.4亿元底价竞得，丰台东河沿0003地块却遗憾流拍。从出让文件上看，两宗地块互为邻里，相关出让条件和指导价完全相同。唯一区别是，0011地块更“纯粹”，为纯商品房地块，而0003地块则有一块A33基础教育用地，面积更大也更贵。

根据周边新房项目的销售情况，上述两宗地块去化压力并不小，快速去化只能打“价格战”，面积小、地块更“纯粹”，可操作空间也会更大。

土拍市场趋于分化

北京2022年二批次集中供地，共上架17宗宅地，土地总面积约98公顷，总建筑规模约175万平方米，起拍总价559.7亿元。目前已底价成交7宗，流拍或撤拍3宗，6月1日现场竞拍余下7宗。

从企业报名情况和市场热度来看，朝阳太阳宫地块、丰台小瓦窑地块是明日土拍的焦点，两宗地块给出的特点就是价格“倒挂”，具备竞争优势，产品塑造空间也更大。

回望北京2022年首批集中供地，土拍市场分化似乎成为必然，有的地块竞到政府持有产权份额，有的地块却面临底价成交或流拍的命运，正应了那句“只要地块好，大家都会抢。”

合硕机构首席分析师郭毅称，土拍市场分化也是房企当前的无奈选择，补土储是每家房企所必备的生存基础，但目前“精准”二字尤为重要，宁可不拿也不能错拿，这成为房企拿地的铁律。

“从近期的政策导向来看，中央到地方频频释放利好信号，但是短期内市场信心尚未完全恢复，且房企资金面仍然承压。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，预计北京此轮土拍热度以稳为主，整体溢价率不会过高，并且土拍将呈现分化趋势，仍有部分区域部分地块热度可观。若是本轮土拍热度不俗也会传导至新房市场，带动新房市场信心的回升。

北京商报记者 王寅浩

相关知识

成都二批集中土拍落幕：52宗地收金446.3亿，6宗流拍
地产商逃离三四线，南阳首场集中拍地拍了个“寂寞”：18宗地流拍10宗，中止3宗
济南首批集中供地收官：21宗地揽金90.14亿，14宗地流拍
济南20宗土地迎来拍卖,雪山7宗土地流拍,另一组团底价成交
二轮土拍“降温” 二手房市场放款难与项目同质化难题待解
青岛第三批集中供地收官：37宗地块收金约129亿元，3宗流拍
16宗流拍、4宗触顶摇号，南京土拍盛况不再
重点城市土拍降温 集中供地或迎来“拐点”
三批次土拍的正确姿势？
北京土拍收官 三轮供地总成交超1900亿元