5个维度看使用权公寓/使用权房到底能不能投资

来源：智能家居时间：2022-06-18 14:59

你可能听说过“使用权公寓/使用权房”，但你未必真正了解。

诚然，大部分人一提到楼市，就会想到传统的商品房，而对使用权公寓/使用权房知之甚少。但如果说起“长租公寓”，你可能不会陌生。长租公寓其实也是使用权公寓/使用权房的一种，拥有可投资可自住双重属性，一直备受年青群体的青睐。

然而，随着蛋壳等头部长租公寓品牌的暴雷，长租公寓似乎不再是资本市场的常青藤，许多行外人士也一直强调长租公寓存在弊端，这一定程度加深了市场对长租公寓投资的恐惧。

那么，使用权公寓/使用权房、长租公寓到底还能不能投资呢？

米饭易租认为，任何一个行业都有利弊，即使是传统的商品房，也同样存在着这样那样使我们担忧的问题。因此，我们不能一味以偏概全地去否定一个行业。更何况在国家大力推动“房住不炒”、“租购并举”的大背景下，租赁市场的前景不可限量。那么什么样的使用权公寓/使用权房、长租公寓值得投资呢？我们可以从这5个维度去分析：

一、看使用权公寓/使用权房所在的城市

关注房地产的人应该知道，我们可以从短、中、长三个时间点去判断一座城市房地产的未来发展。短期看信贷、政策，中期看用地、指标，长期看人口。其实，只要把时间线拉得够长，不论是商品房，还是使用权公寓/使用权房，未来发展得好不好都遵循着同样原则，只要人口有保障，就值得投资。所以，我们需要优先确认这个楼盘所在地。

2018年之前，使用权公寓/使用权房更聚焦于上海，受广大白领青睐，成为都市中高薪阶层的理想栖息地。近年伴随着租购并举、租售同权等政策的不断落地，我国的租赁人口规模不断攀升，其它城市也开始着力发展使用权公寓/使用权房，以满足租赁市场的供给，满足租赁群体的用房需求。广州黄埔、番禺等地是继上海之后，使用权公寓/使用权房的新集中地。在政府的大力支持与政策的推动下，广州黄埔·城市万象、广州番禺·越竞创智城、广州番禺·学畔公馆等使用权公寓/使用权房楼盘相继落地并被投入使用，成为精英阶层投资或自住的优选项目。

2021年，在智联招聘与泽平宏观共同发布的《2021年最具人才吸引力城市100强》数据显示，广州的人才吸引指数为81.5，位例全国第四。源源不断流入的高端人才，对广州租赁住房的需求越来越大，使用权公寓/使用权房、长短租公寓在满足人才的租赁需求中发挥了重要的作用。

因此，在米饭易租看来，使用权公寓/使用权房能不能投资，值不值得投资，首要看该使用权公寓/使用权房楼盘落地的城市，再看这些城市的租赁政策对使用权公寓/使用权房的态度是否友好，还要看城市对人才的吸引力。如果这三个层面都表现积极，那么使用权公寓/使用权房是相当具有投资价值的。

二、看使用权公寓/使用权房的配套设施

看一个使用权公寓/使用权房楼盘是否具有投资价值，我们除了要看这个楼盘现有的配套设施有哪些，还要了解未来几年楼盘周边还会追加哪些配套设施，配套设施非常关键。像交通、教育资源、医疗资源、景观资源、商业资源等都属于楼盘必备的配套设施，是吸引投资人群、租赁人群的重要一环。现有的配套设施决定使用权公寓/使用权房当下是否已经具备吸引投资、租住的条件，预增的配套设施则决定了房源未来的价值。

以广州黄埔·城市万象为例，广州黄埔·城市万象地处广州黄埔三地铁线交汇中心，10分钟内生活圈通联地铁6号线、7号线、21号线，周边还有4个公交站、1个公交总站。东方汇、萝岗万达、优托邦、萝岗奥园广场、绿地中央广场、至泰商业广场、天河万科广场等多个知名商圈环绕，全龄教育资源、三甲医院、主题公园等配套设施一应具全，是目前广州最具投资价值的使用权公寓/使用权房楼盘之一。

三、看使用权公寓/使用权房的小区环境

小区的容积率、绿化、物业、邻居都会影响居住的舒适度。过高的容积率会让居住人有很强的压迫感，小区拥挤不堪，甚至会影响到未来新增基础设施的规划与建设；高质量物业管理也非常重要，物业会直接影响到居住人的居住体验，甚至会牵扯到房价、租金......因此，在投资一个使用权公寓/使用权房前，提前做好功课很有必要。

广州番禺·越竞创智城就选择了雅居乐物业。雅居乐物业成立于1992年，是国家首批一级资质的物业企业、中国品质住宅联盟轮值主席单位，服务超过100万业主，有着丰富的物业管理经验。有了雅居乐物业的加持，越竞创智城赢得了许多青年群体的青睐。

四、看使用权公寓/使用权房的自身质量

如果说配套设施影响着一个使用权公寓/使用权房楼盘是否值得投资，那么，房子的实用面积、户型、层高等也是必不可少的影响因素之一。使用权公寓/使用权房多以loft为主要户型，方方正正，上下两层实用面积多在50平方左右，4.5米层高不压抑，适合单身、情侣或者一家三口租住，也有不少投资客选择投资使用权公寓/使用权房来出租，为睡后收入做贡献。

这个方面广州黄埔·城市万象就做得非常得分。考虑到不同家庭规模，开发商用心打造了28m²、32m²、38m²、58m²等多种loft户型供客户选择，层高4.5米，还可做上下双钥匙设计，住起来不仅不压抑，还可以很好地保护不同住户的隐私。

五、看使用权公寓/使用权房的投资成本

使用权公寓/使用权房有一个最大的优点——投资成本低。同样地段、同等面积产品，使用权公寓/使用权房比商品房便宜至少50%。而且，由于其总面积相对较小，压低了总价，很多情况下一套商品房的首付都能全款买下一套使用权公寓/使用权房了。单就广州黄埔·城市万象来说，通过米饭易租交易，一套28平精装的使用权公寓/使用权房，总价仅22万起，支持3成首付，也就是说购房人6.6万元就能上车，相比之下黄埔商品房均价可是3.5万一平。因此，使用权公寓/使用权房具有成本优势。

综上所述，在米饭易租看来，使用权公寓/使用权房、长租公寓若能满足以上五点，且证照齐全，是相当具有投资价值的。